Gewerbeerlaubnisse

Wohnimmobilienverwalter /-in

Wenn Sie eine gewerbliche Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter aufnehmen möchten, benötigen Sie seit dem 1. August 2018 eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Gewerbeordnung (GewO).

Übergangsfrist nach § 161 GewO am 1. März 2019, 24:00 Uhr abgelaufen:
Die Übergangsfrist zur Beantragung der Erlaubnis für bereits vor dem 1. August 2018 tätige Wohnimmobilienverwalter ist am 1. März 2019, 24:00 Uhr abgelaufen. Gewerbetreibende, die sich auf die Übergangsregelung berufen können, dürfen auch während des noch laufenden Erlaubnisverfahrens nach dem 1. März 2019 weiter tätig sein. Maßgeblich ist der rechtzeitige Eingang des Antrags bei der IHK.

Achtung: Internet-Impressum überprüfen
Die Anschrift der IHK für München und Oberbayern hat sich geändert: Max-Joseph-Straße 2, 80333 München. Bitte überprüfen Sie daher Ihre Angaben im Impressum. Näheres finden Sie auf dieser Seite in unserem Merkblatt „Internet-Impressum“.

Achtung Brexit: Handlungsbedarf für Unternehmen, die von Großbritannien aus in Deutschland als Wohnimmobilienverwalter tätig werden möchten, inbesondere Limiteds. Nähere Hinweise finden Sie auf dieser Seite unter „Aktuelles“.

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Welche Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter) sind von der Erlaubnispflicht betroffen?

Welche Tätigkeiten fallen unter die neue Erlaubnispflicht als Wohnimmobilienverwalter?

  • Gewerbsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
  • Gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte

Welche Tätigkeiten sind von der neuen Erlaubnispflicht nicht erfasst?

  • Verwaltung eigener Wohnungen (= Verwaltung eigenen Vermögens)
  • Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Grundstücken
  • nicht gewerbsmäßige Wohnimmobilienverwaltung

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht:

Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatzes 1 Satz 1 KWG sind von der Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter ausgenommen.

Übergangsregelung:

Gewerbetreibende, die bereits vor dem 1. August 2018 Wohnimmobilien verwaltet haben und diese Tätigkeit weiterhin ausüben, hatten bis zum 1. März 2019 Zeit, um die Erlaubnis hierfür zu beantragen. Die Übergangsfrist bis 1. März 2019 für bereits tätige Wohnimmobilienverwalter bezog sich jedoch nur auf die Beantragung der Erlaubnis, nicht jedoch auf die Erfüllung der Weiterbildungspflicht. Dies bedeutet, dass auch Wohnimmobilienverwalter, die bereits vor dem Stichtag 1. August 2018 tätig waren, nicht von der Weiterbildungspflicht für das Kalenderjahr 2018 befreit sind. Ihr erster dreijähriger Weiterbildungszeitraum umfasst die Kalenderjahre 2018 bis 2020 (1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020).

Was gilt für Angestellte von selbständigen Wohnimmobilienverwaltern?

Angestellte selbständiger Wohnimmobilienverwalter benötigen keine eigene Erlaubnis. Beachten Sie aber bitte die Hinweise zur Weiterbildungspflicht.

Erlaubnistatbestand für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO:

Wenn Sie gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten (Wohnimmobilienverwalter) wollen, benötigen Sie eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO.

Wie läuft das Erlaubnisverfahren ab?

  • Antrag:
    Zunächst müssen Sie die Erlaubnis beantragen. Die Antragsformulare finden Sie hier.
    Bitte reichen Sie nach Möglichkeit Ihren ausgefüllten und unterschriebenen Erlaubnisantrag samt der zugehörigen Nachweise direkt über unser Upload Tool ein.
  • Erlaubnisvoraussetzungen:
    Die Erlaubnis kann erst erteilt werden, wenn sämtliche Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt sind. Eine Entscheidung über den Antrag ist erst dann möglich, wenn sämtliche erforderlichen Unterlagen vorliegen (z. B. das Führungszeugnis und der Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde, die direkt vom Bundesamt für Justiz an die zuständige Erlaubnisstelle versandt werden). Bitte planen Sie daher ausreichend Zeit für Ihr Erlaubnisverfahren ein.Im Einzelnen müssen nachgewiesen sein:
    • Zuverlässigkeit
    • geordnete Vermögensverhältnisse
    • Berufshaftpflichtversicherung
    • Eine Checkliste der erforderlichen Nachweise finden Sie hier.
  • Keine Registrierungspflicht im Vermittlerregister nach § 11a GewO:
    Für Wohnimmobilienverwalter /-innen besteht, anders als beispielsweise für Versicherungsvermittler /-innen, keine Pflicht zur Eintragung in das Vermittlerregister nach § 11a Absatz 1 GewO.
  • Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit
    Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit für Wohnimmobilienverwalter /-innen liegt für bayerische Gewerbetreibende (mit Ausnahme des Zuständigkeitsbereichs der IHK Aschaffenburg) bei der IHK für München und Oberbayern.

    Achtung:
    Für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer gemäß § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 GewO sind bis zum 31. Dezember 2019 noch die Kreisverwaltungsbehörden (= Landratsämter und kreisfreie Städte) zuständig. Ab dem 1. Januar 2020 übernimmt die IHK für München und Oberbayern auch die Erlaubniszuständigkeit für diese Gewerbetreibenden.
  • In unserem Merkblatt "Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter /-innen" finden Sie weitergehende Informationen zum Erlaubnisverfahren.

    Merkblatt für Wohnimmobilienverwalter /-innen

Welche Formulare gibt es für Wohnimmobilienverwalter/-innen?

Was bedeutet die Weiterbildungspflicht für Sie?

Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung ab 1. August 2018:
Nach § 34c Absatz 2a GewO i. V. m. § 15b und den Anlagen 1 bis 3 MaBV besteht

  • eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung
  • für Wohnimmobilienverwalter und
  • ihre unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Angestellten
  • in einem Umfang von 20 Zeitstunden (à 60 Minuten)
  • innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren.

Detaillierte Einzelheiten zur Weiterbildungsverpflichtung finden Sie in unserem Merkblatt "Gewerberechtliche Berufspflichten für Wohnimmobilienverwalter/-innen." Hier sind auch weitere Pflichten für Wohnimmobilienverwalter, die sich aus der MaBV ergeben, näher erläutert.

Ein Überblick:

Sowohl Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO als auch ihre unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten unterliegen der Weiterbildungspflicht. Angestellte hingegen, deren Tätigkeit nichts mit der Wohnimmobilienverwaltung zu tun hat (z.B. Mitarbeiter in der Buchhaltung, Personalabteilung), sind nicht weiterbildungspflichtig.

Bei juristischen Personen besteht die Pflicht grundsätzlich für alle gesetzlichen Vertreter /-innen.
Auch Inhaber einer sog. "Schubladenerlaubnis", die von ihrer Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter kein Gebrauch machen, unterliegen der Weiterbildungspflicht.

Der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/-frau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfte/-r Immobilienfachwirt gilt als Weiterbildung.

Für Gewerbetreibende und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten mit einem bereits vorhandenen Abschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin beginnt die Weiterbildungspflicht erst drei Jahre nach dem Erwerb dieses Abschlusses.

Für den Gewerbetreibenden selbst, nicht jedoch für seine bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit unmittelbar mitwirkenden Angestellten, besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Weiterbildungsdelegation.

Die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildungsverpflichtung sind in § 15 Anlage 1B MaBV geregelt. Zu den Sachgebieten in Anlage 1B gehören: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen, Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten, Verwaltung von Mietobjekten, technische Grundlagen der Immobilienverwaltung, Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz.

Form der Weiterbildung:
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildungsmaßnahme, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in anderer geeigneter Form erfolgen.

Weiterbildungsanbieter bzw. Qualitätsanforderungen an die Weiterbildungsmaßnahme:
Eine staatliche Anerkennung oder Zertifizierung von Weiterbildungsanbietern ist nicht vorgesehen. Die Weiterbildungsanbieter müssen jedoch gewährleisten, dass die Qualitätsanforderungen nach Anlage 2 der MaBV an die Weiterbildungsmaßnahme beachtet werden. Eine Liste von Weiterbildungsanbietern können wir leider nicht zur Verfügung stellen.

Pflicht zur Dokumentation und Aufbewahrung:
Als Wohnimmobilienverwalter /-in sind Sie verpflichtet, Nachweise und Unterlagen über Ihre durchgefürten Weiterbildungsmaßnahmen mit bestimmten Mindestangaben zu sammeln und diese fünf Jahre aufzubewahren. Dasselbe gilt für die Weiterbildungsmaßnahmen ihrer weiterbildungspflichtigen Mitarbeiter.

Es besteht für Sie keine Pflicht zur regelmäßigen Abgabe einer Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung gegenüber der zuständigen Erlaubnisbehörde. Die Abgabe dieser Erklärung ist nur erforderlich, wenn die Erlaubnisbehörde Sie hierzu auffordert.

Informationspflicht gegenüber Auftraggebern:
Als Wohnimmobilienverwalter sind Sie verpflichtet, Ihren Auftraggebern auf Anfrage Informationen über Ihre berufsspezifischen Qualifikationen sowie über die in den letzten drei Kalenderjahren von Ihnen und Ihren unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen zu geben. Diese Informationspflicht kann durch entsprechende Angaben auf der Internetseite erfüllt werden.

Aktuelles

Für Wohnimmobilienverwalter, insbesondere Limiteds, die von Großbritannien aus in Deutschland tätig werden (möchten), gilt folgendes:

Nach der Rechtsprechung des BGH wird eine Limited mit Verwaltungssitz in Deutschland nach dem Brexit wie eine offene Handelsgesellschaft (oHG) behandelt, falls sie ein Handelsgewerbe betreibt, anderenfalls wie eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Die Ein-Mann-Limited wird zum Einzelkaufmann oder zum nicht im Handelsregister eingetragenen Einzelunternehmen.

Mit einer solchen Umqualifizierung dieser juristischen Personen zu Personengesellschaften bzw. zu Einzelkaufleuten oder Einzelgewerbetreibenden ginge auch der Verlust der der Limited als juristischer Person erteilten Gewerbeerlaubnis einher. Wir raten betroffenen Gewerbetreibenden zur Besprechung möglicher Handlungsoptionen daher, sich zeitnah an ihre zuständige Erlaubnisstelle in Deutschland zu wenden.

Auf welchen Rechtsgrundlagen beruht die Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter?