Immobilienkauf: Verteilung der Maklerprovision
Für die Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf gelten seit dem 23.12.2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch neue Regeln. Entscheidend ist das Datum der Beauftragung des Maklers und nicht der Vertragsabschluss beim Notar.
Inhalt
Was hat sich geändert?
Beauftragt der Verkäufer einen Makler, dann muss er mindestens die Hälfte der Provision zahlen.
Das gilt nur, wenn der Makler für den Verkäufer Kaufverträge über
- ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) oder
- eine Wohnung vermittelt
und der Käufer ein Verbraucher ist.
- Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, wenn der Makler den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher vermittelt. Der Maklervertrag bedarf jetzt immer der Textform, z.B. per E-Mail, Fax oder auch per SMS oder sonstige Messenger-Dienste wie WhatsApp. . Für den Vertragsschluss in Textform ist der Makler nachweispflichtig.
- Hat der Makler mit einer Partei vereinbart, dass diese keine Provision zu zahlen hat, kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Wird die Provision bei einer Partei reduziert, reduziert sie sich in gleicher Höhe bei der anderen. Der Käufer ist nur dann zur Zahlung an den Makler verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er auch tatsächlich seinen Anteil bezahlt hat.
- Der Käufer ist nur dann zur Zahlung an den Makler verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er auch tatsächlich seinen Anteil bezahlt hat.
Wann ist der Käufer ein Verbraucher?
Die Beurteilung, ob der Käufer tatsächlich ein Verbraucher nach § 13 Bürgerliches Gesetzbuch ist, kann unter Umständen große Schwierigkeiten bereiten. Als Anhaltspunkt gilt
- Erfolgt der Erwerb der Immobilie in der Absicht langfristiger Vermögensanlage oder gar zur Eigennutzung handelt der Käufer als Verbraucher.
- Erwirbt der Käufer in kurzfristiger Weiterveräußerungsabsicht kann unternehmerische Tätigkeit vorliegen.
Oft ist es schwierig zu beurteilen, ob der Kauf der Immobilie noch zur privaten Vermögensverwaltung zählt oder ob der Kauf als unternehmerische Tätigkeit zu beurteilen ist. Nur im ersten Fall gelten die neuen Regeln zur Verteilung der Maklerprovision.
IHK-Tipp: Ist die Immobilie erkennbar nicht für den Eigengebrauch bestimmt, lassen Sie sich vom Käufer bestätigen, dass der Erwerb der Immobilie als Verbraucher erfolgt.
Was zählt zum Einfamilienhaus?
Als Einfamilienhäuser zählen auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Entscheidend ist, dass das Gebäude in erster Linie den Mitgliedern eines einzelnen Haushaltes zu Wohnzwecken dient. Auch Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen fallen unter die neuen Provisionsregeln.
Was passiert mit Altverträgen?
Beauftragt nur der Käufer den Makler, zahlt er auch nach dem 23.12.2020 die volle Provision.
Wurde der Makler vom Verkäufer noch vor dem 23.12. 2020 beauftragt (Altvertrag) und wurde mit dem Verkäufer vereinbart, dass dieser keine Provision zu zahlen hat, dann riskiert der Makler keine Provision zu bekommen. Es ist ratsam, in diesem Fall mit dem Verkäufer eine Änderung des Vertrages zu vereinbaren oder den Vertrag zu kündigen.
Wird der Maklervertrag nach dem 23.12.2020 mit dem Käufer geschlossen und liegt auch ein Maklervertrag mit Provisionszahlung mit dem Verkäufer vor, darf der Makler vom Käufer nicht mehr als die Hälfte der Provision verlangen. Anders lautende und schon abgeschlossene Vereinbarungen mit dem Verkäufer sind dann unwirksam.