IHK Ratgeber

Grunderwerbsteuer

Construction engineers discussion with architects at construction site or building site of highrise building with Surveying for making contour plans is a graphical representation of the lay in land.
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Beim Grundstückskauf fallen verschiedene Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren oder Finanzierungskosten an. Zu diesen Kaufnebenkosten gehört auch die Grunderwerbsteuer.

Inhalt

Einleitung

Unternehmen, die ihre Produktionsflächen erweitern, ein neues Bürogebäude errichten oder einfach ein bereits vorhandenes Objekt erwerben möchten, kaufen zu diesem Zweck bebaute oder unbebaute Grundstücke. Beim Grundstückskauf fallen verschiedene Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren oder Finanzierungskosten an. Zu diesen Kaufnebenkosten gehört auch die Grunderwerbsteuer. Sie ist grundsätzlich bei jedem Grundstückskauf oder -verkauf und bei anderen Vorgängen fällig, die zu einer Übertragung des Eigentums oder von Eigentumsanteilen führen. Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Vertrag privat oder geschäftlich begründet ist. Es ist daher wichtig, diese Position von Beginn an im Finanzierungsplan für das neue Vorhaben zu berücksichtigen.

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Was ist eine Grunderwerbsteuer und wann ist sie fällig?

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den (Rechts-)Verkehrsteuern. Die Steuerpflicht entsteht durch ein Rechtsgeschäft, das den Eigentumsübergang an einem inländischem Grundstück begründet. Grundlage für die Verpflichtung zur Zahlung von Grunderwerbsteuer ist ein wirksamer notarieller Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Tauschvertrag oder der Zuschlag im Rahmen einer Versteigerung. Auch die Veränderung der Eigentumsverhältnisse in Personen- und Kapitalgesellschaften kann die Steuerpflicht begründen. Ein Eigentumswechsel an einem inländischen Grundstück unterliegt in Deutschland beispielsweise bei folgenden Rechtsvorgängen der Grunderwerbsteuer:

  • Kaufvertrag mit einem Anspruch auf Übereignung
  • Höchstgebot in einer Zwangsversteigerung
  • Auflassung oder Eigentumsübergang, wenn kein anderes Rechtsgeschäft vorliegt
  • Tauschvertrag
  • Rechtsgeschäfte, die zu einem Übereignungsanspruch führen
  • Eigentumsübergang im Rahmen von Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft in einem Umfang von mindestens 95 Prozent
  • bestimmte andere Fälle einer mittelbaren oder unmittelbaren Anteilsübertragung an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz in einem Umfang von mindestens 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren.

Erbbaurechte oder auch Gebäuden auf fremdem Boden werden wie Grundstücke behandelt. Die vorgenannten Rechtsvorgänge unterliegen daher auch in diesen Fällen der Grunderwerbsteuer.

Als direkte Steuer zahlt der jeweilige Steuerpflichtige sie direkt an das Finanzamt. Sie wird also nicht wie die Umsatzsteuer von einer anderen Person erhoben und an das Finanzamt abgeführt.

Paragraph 13 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) bestimmt, dass grundsätzlich Käufer und Verkäufer eines Grundstücks gleichermaßen zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet sind. In der Praxis verhält es sich jedoch so, dass in der Regel der Käufer die Steuer bezahlt. Eine diesbezügliche Vereinbarung wird daher meist in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die nur dann anfällt, wenn sich die Besitzverhältnisse über ein Grundstück ändern.

Die Fälligkeit entsteht nach der notariellen Beurkundung des Eigentumswechsels oder dem offiziellen Eigentumsübergang. Notare, Gerichte und andere Behörden sind zur Mitteilung an das Finanzamt verpflichtet, wenn sie vom Eigentumsübergang an einem Grundstück erfahren. Im Übrigen sind auch Käufer und Verkäufer von Grundstücken zur Information des Finanzamtes verpflichtet. Mit einem entsprechenden Vordruck für die Veräußerungsanzeige und einer Kopie der Urkunde über den Eigentumsübergang informieren sie die Finanzbehörde, in deren Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet. Das Finanzamt erstellt daraufhin den Steuerbescheid und schickt ihn im Regelfall dem Grundstückskäufer zu. Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids fällig. In begründeten Fällen können die Finanzämter eine längere Zahlungsfrist festsetzen.

Die Einhaltung der Zahlungsfrist ist wichtig für den weiteren Verlauf des Eigentumsüberganges. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist eine wichtige Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

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Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung (bei einem Grundstückskauf der Kaufpreis) abhängig und vom Bundesland, auf dessen Gebiet das Grundstück liegt. Seit die Bundesländer die Steuersätze selbst festlegen können, sind diese unterschiedlich. In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. Die Besteuerungsgrundlage bildet der Wert der Gegenleistung (regelmäßig Kaufpreis) oder, wenn ein solcher nicht vorhanden bzw. nicht zu ermitteln ist, nach dem Grundbesitzwert. Alle fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäude und Anlagen müssen daher auch versteuert werden. Wer ein unbebautes Grundstück kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstücks. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks fällt die Steuer auf den gesamten Kaufpreis für Grundstück und Gebäude an. Aus steuerlicher Sicht ist also der Kauf eines unbebauten Grundstücks günstiger.

Beispiel:

Der Kauf eines unbebauten Grundstücks zu einem Preis von 150.000 Euro führt in Bayern zu einer Grunderwerbsteuer von 5.250 Euro. Für die spätere Errichtung eines Gebäudes fällt keine Grunderwerbsteuer an. Kommt es aber zum Kauf eines Grundstücks mit einem Gebäude zum Gesamtpreis von 500.000 Euro, beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 17.500 Euro. In anderen Bundesländern kann die Differenz aufgrund höherer Steuersätze noch deutlicher ausfallen.

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Welche Bundesländer haben die Grundsteuer erhöht?

Die Gesetzgebung über die Grunderwerbsteuer fällt in den Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes und der Länder. Das bedeutet, dass grundsätzlich der Bund das Recht zum Erlass von Gesetzen hat. Macht er von diesem Recht keinen Gebrauch, können die Bundesländer individuelle Regelungen treffen. Im Fall der Grunderwerbsteuer ist es seit dem 1. September 2006 so geregelt, dass dem Bund das Gesetzgebungsrecht obliegt, die Länder aber die Verwaltungs- und Ertragskompetenz haben. Die Bundesländer erheben daher die Grunderwerbsteuer und legen in einem festgesetzten Rahmen auch die Höhe fest. Der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent und war bis 2016 bundesweit gleich hoch. Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz jedoch davon abweichend selbst festlegen. Infolgedessen wurde die Grunderwerbsteuer in dem meisten Ländern erhöht. Lediglich in Bayern und Sachsen beträgt der Steuersatz noch 3,5 Prozent. Einen Überblick über die Höhe der Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern sowie deren Entwicklung bis einschließlich 2015 erhalten Sie hier.

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Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Zu beinahe jeder gesetzlichen Regelung gibt es Ausnahmen. Das trifft auch auf die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer zu. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind alle Eigentumsübergänge mit einem Wert oder Kaufpreis bis 2.500 Euro. Dieser Betrag ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, dass ab einem nur um einen Cent höheren Kaufpreis die Steuer auf den gesamten Betrag berechnet wird. Weitere Ausnahmen von der Steuerpflicht bilden z. B.

  • Grundstücksschenkungen sowie -erwerbe von Todes wegen. Wird bei einer Schenkung ein Nießbrauch zugunsten des Schenkers eingeräumt und ist der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer ‎abziehbar, unterliegt dessen Wert aber der ‎Grunderwerbsteuer‎.
  • Erbschaften, wenn ein Miterbe das Grundstück kauft, um andere Miterben auszuzahlen.
  • Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und Lebenspartnern.
  • Im Fall von Ehescheidungen oder der Aufhebung einer Lebenspartnerschaft, wenn das Grundstück an den früheren Ehegatten verkauft wird, um das Vermögen unter beiden Partnern aufzuteilen.
  • Grundstücksverkäufe zwischen in gerader Linie verwandten Personen sowie Eltern und Stiefkindern.
  • Die Aufteilung von Grundstücken unter mehreren Miteigentümern im Umfang anteiliger Besitzstücke.
  • Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses.
  • Eigentumsänderungen durch amtliche Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch.

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Kann man die Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder gar vermeiden?

Auch wenn es keinen Anlass für die Befreiung von der Grunderwerbsteuer gibt, bestehen unter Umständen andere Möglichkeiten, die Steuerpflicht zu vermeiden oder zu reduzieren. Da der Kaufpreis die Basis für die Steuerberechnung bildet, besteht eine Möglichkeit zur Senkung der Steuer darin, den Kaufpreis zu reduzieren. Das ist unter anderem mit sehr genauen Kaufpreisberechnungen möglich:

  • Steuerpflichtig sind nur die Elemente, die mit dem Grundstück untrennbar verbunden sind. Das trifft auf eine Gartenlaube oder einen Carport meist nicht zu, da sie jederzeit entfernt werden können. Auch andere Einrichtungen, die zwar den Wert der Immobilie insgesamt erhöhen, müssen nicht zwingend untrennbar mit dem Grundstück verbunden sein. Wer den Gesamtkaufpreis um diese Einrichtungen reduziert und gesondert im notariellen Kaufvertrag berechnet, bezahlt eine geringere Grunderwerbsteuer.
  • Die Einbauküche, eine Sauna oder Markisen sind oft im Kaufpreis inbegriffen, aber nicht fest mit dem Grundstück verbunden. Sie können daher ebenfalls herausgerechnet werden.
  • Beim Kauf eines noch zu errichtenden Hauses ist entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück erworben werden soll. Selbst wenn zwei getrennte Verträge (einer für den Grundstückskauf und einer für den Hausbau) abgeschlossen werden, können diese zivilrechtlich verknüpft sein (rechtlicher Zusammenhang) oder nach den besonderen grunderwerbsteuerrechtlichen Grundsätzen als Einheit zu behandeln sein (objektiv enger sachlicher Zusammenhang). Ob ein sog. "einheitliches Vertragswerk" vorliegt, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu entscheiden, z. B. danach, ob die Verträge mit verschiedenen Personen und zu verschiedenen Terminen abgeschlossen wurden.
  • Handelt es sich um den Kauf eines neuen, schlüsselfertigen Hauses, ist eine Trennung meist nicht möglich. Hier kann die Grunderwerbsteuer aber geringer ausfallen, wenn der Käufer viele Eigenleistungen vornimmt. Eigenleistungen mindern den Kaufpreis und damit auch die Steuerlast.
  • Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann die vom Verkäufer bereits angesparte Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen und vom Kaufpreis abziehen.

Beispiel:

Zu der für 500.000 Euro in Bayern gekauften Immobilie gehören ein großes Gartenhaus und ein Carport aus Holzständerwerk. Im Haus befinden sich eine Sauna, ein Kamin und eine Einbauküche. Die Bemessungsgrundlage kann sich dadurch wie folgt reduzieren:

Kaufpreis 500.000 Euro

  • abzüglich Gartenhaus 8.000 Euro
  • abzüglich Carport 4.000 Euro
  • abzüglich Sauna 3.000 Euro
  • abzüglich Kamin 6.000 Euro
  • abzüglich Einbauküche 16.000 Euro

Bemessungsgrundlage 463.000 Euro

Der Steuersatz in Bayern beträgt 3,5 %. Für den vollen Kaufpreis von 500.000 Euro würde eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 17.500 Euro anfallen. Nach Abzug der nicht fest mit dem Grundstück verbundenen Extras beträgt die Steuer nur noch 16.205 Euro. Die Ersparnis beläuft sich also auf 1.295 Euro.

Die Summe der Kaufpreisreduzierung sollte nicht höher als 15 Prozent des Kaufpreises sein. Ergibt die Berechnung einen höheren Betrag, kann das Finanzamt Belege dafür fordern. Im Idealfall verfügt der Verkäufer noch über die Rechnungen für Einbauküche, Kamin oder Sauna.

Reduziert sich der Kaufpreisanteil für die eigentliche Immobilie zu sehr, kann das die Finanzierung durch eine Bank gefährden, denn der Beleihungswert richtet sich für die Banken nach diesem Wertansatz. Wer einen hohen Anteil durch Immobiliendarlehen finanzieren möchte, sollte daher den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag nicht zu stark aufteilen.

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Gewerbliche Nutzung einer Immobilie

Soll ein Teil der neuen Immobilie als Arbeitsplatz oder Geschäftsraum dienen, kann der Anteil des Kaufpreises für diese Räumlichkeiten als Betriebsausgabe (in Form von Abschreibungen über die Nutzungsdauer) in der Steuererklärung angesetzt werden. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass die privat und geschäftlich genutzten Räume deutlich differenziert werden. Geschäftsräume und Arbeitszimmer müssen einen abgeschlossenen Bereich bilden. Im Idealfall wird die Teilung bereits in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen.

Soll die Immobilie ganz oder teilweise vermietet werden, ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls steuerlich absetzbar. In diesem Fall gilt sie als Teil der Anschaffungskosten und kann zusammen mit dem Kaufpreis und weiteren Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

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Nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer

Auch wenn die Grunderwerbsteuer bereits bezahlt ist, kann es Gründe geben, sie nachträglich zu mindern. Häufig fallen Mängel an einem Gebäude oder Grundstück erst nach einiger Zeit auf. Kommt es dadurch zu Nachverhandlungen mit dem Verkäufer und eine Kaufpreisminderung, muss die Grunderwerbsteuer neu berechnet werden. Treten Käufer sogar vollständig vom Kaufvertrag zurück, können sie die Grunderwerbsteuer ebenfalls zurückfordern. Eine Minderung der Grunderwerbsteuer ist jedoch nur innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf möglich.

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Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Begriffsähnlichkeit zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer führt oft zu Verwechslungen. Immobilien-Eigentümer müssen daher wissen, dass es sich um zwei verschiedene Steuerarten handelt. Die Grunderwerbsteuer wird nur einmal beim Eigentumswechsel der Immobilie fällig. Der Name der Steuer weist bereits darauf hin, dass es sich um eine Besteuerung des Grunderwerbs handelt.

Anders verhält es sich bei der Grundsteuer, denn sie wird auf den Grundbesitz als solchen erhoben. Sie fällt in jedem Jahr erneut an. Während die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, erheben die Gemeinden die Grundsteuer. Die Berechnung erfolgt nach einem anderen System. Als Basis zur Berechnung der Grundsteuer legte das Finanzamt bisher einen sog. Einheitswert für das Objekt fest. Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die Vorschriften für die Einheits‎bewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt ‎und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu ‎treffen hat. Einzelheiten zur Reform der Grundsteuer finden Sie hier.

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Wo finde ich Vordrucke und Formulare zur Grunderwerbsteuer?

Formulare zur Grunderwerbsteuer, insbesondere für Veräußerungsanzeigen gegenüber dem jeweils zuständigen Finanzamt im Freistaat Bayern sind abrufbar unter: https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Formulare/Weitere_Themen_A_bis_Z/Grunderwerbsteuer/default.php?f=LfSt&c=n&d=x&t=x

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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen unter anderem folgende Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit dem Eigentumswechsel an inländischen Grundstücken:

  • Kaufverträge
  • Grundstückstauschverträge
  • Meistgebote in Zwangsversteigerungsverfahren
  • Schenkungen
  • Überlassungen
  • Grundstücksteilungen
  • andere Rechtsvorgänge zur Begründung eines Anspruchs auf Grundstücksübertragung .

Auch der Eigentumsübergang im Rahmen von unmittelbaren oder mittelbaren Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft sowie bestimmte andere Fälle einer mittelbaren oder unmittelbaren Anteilsübertragung an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz können Grunderwerbsteuer auslösen (Umfang mindestens 95 Prozent, innerhalb von fünf Jahren).

Welche Steuerbefreiungen gibt es?

Befreit von der Verpflichtung zur Zahlung von Grunderwerbsteuer sind unter anderem

  • Grundstücksverkäufe unter Verwandten in gerader Linie
  • Grundstücksschenkungen
  • Grundstückserwerbe von Todes wegen
  • Grundstückserwerbe unter Ehegatten und Lebenspartnern
  • Grundstückserwerbe durch Miterben bei Erbauseinandersetzungen
  • Grunderwerb im Rahmen von Vermögensauseinandersetzungen nach Scheidung oder Aufhebung einer Lebenspartnerschaft
  • einzelne gesellschaftsrechtliche Vorgänge
  • Grundstücksteilungen nach § 3 Wohnungseigentumsgesetz, wenn es dadurch nicht zu einem Mehrerwerb kommt
  • Grundstückskäufe zu einem Preis unter 2.500 Euro.

Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?

Verpflichtet zur Zahlung der Grunderwerbsteuer sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Vertraglich wird in der Regel festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Daher fordert das Finanzamt die Steuer zunächst beim Käufer. Ist der Käufer nicht zahlungsfähig, kann die Finanzbehörde den Verkäufer in Anspruch nehmen.

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Zusammenfassung

Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwirbt, erhält nach Unterschrift des notariellen Kaufvertrags einen Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer. Die einmalige Steuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent (Stand 2019) des Kaufpreises schuldet in der Praxis meist der Käufer. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs. Es liegt im Interesse des Käufers, die Steuer im Rahmen des Eigentumsübergangs möglichst frühzeitig zu bezahlen. Erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Grundstückskäufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Ohne diese Bescheinigung kann die endgültige Grundbucheintragung nicht erfolgen.

Zu beachten ist, dass auch der Eigentumsübergang im Rahmen von unmittelbaren oder mittelbaren Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft sowie bestimmte andere Fälle einer mittelbaren oder unmittelbaren Anteilsübertragung an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz Grunderwerbsteuer auslösen können (Umfang mindestens 95 Prozent, innerhalb von fünf Jahren).

Unter verschiedenen Voraussetzungen sind Grundstücksgeschäfte von der Steuerpflicht befreit. Das gilt unter anderem bei bestimmten Grundstückübertragungen innerhalb der Familie. Darüber hinaus bestehen Möglichkeiten, die Höhe der Grunderwerbsteuer durch genaue Abgrenzung der Grundstücksbestandteile zu beschränken. Die Grunderwerbsteuer als einmalige Steuer ist nicht zu verwechseln mit der jährlich anfallenden Grundsteuer, die Städte und Gemeinden erheben.

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Die Informationen und Auskünfte der IHK für München und Oberbayern sind ein Service für ihre Mitgliedsunternehmen. Sie enthalten nur erste Hinweise und erheben daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurden, kann eine Haftung für ihre inhaltliche ‎Richtigkeit nicht übernommen werden. Sie können eine Beratung im Einzelfall ‎‎(z. B. durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater, Unternehmensberater etc.) nicht ‎ersetzen.‎