Reform

Grundsteuer

Von der Grundsteuer als Substanzsteuer sind fast alle Unternehmen betroffen – ob‎ als Mieter oder Eigentümer. Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist der Gesetzgeber aufgerufen, die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer neu zu regeln. Dadurch werden sich Auswirkungen auf die Steuer- und Bürokratiebelastung der Unternehmen ‎ergeben.

Grundsteuerreform

Urteil des Bundesverfassungsgericht‎s

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die ‎Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der ‎Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber ‎spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu ‎diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden, ‎nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre ab der ‎Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.‎

IHK-Positionierungen

Die IHK für München und Oberbayern als Vertreter der gewerblichen Wirtschaft des Kammerbezirks hat ‎sich ausdrücklich zum Dialog mit der Politik sowie Vertretern von Städten und Gemein‎den bereit erklärt, um mit ‎ihnen gemeinsam nach ‎sachgerechten und zügig umsetzbaren Lösungen zu suchen.‎ In einer ‎Positionierung zur Grundsteuerreform hatte sie bereits im Juli 2018 die notwendigen ‎Leitlinien einer Reform aus Sicht ‎der ‎Wirtschaft in den Meinungsbildungsprozess eingebracht und sich dabei für eine bürokratiearme ‎und aufkommensneutrale Grundsteuerreform ausgesprochen, die keine ‎Sonderlasten für ‎die Wirtschaft beinhaltet. Nachdem sich Bund und Länder im Grundsatz auf „Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ verständigten, hat die IHK-Vollversammlung am 27. März 2019 in einem weiteren Beschluss ihre bisherigen Einschätzungen und Forderungen konkretisiert. ‎Einzelheiten sowie die IHK-Positionierungen sind hier abrufbar.

Am 9. Mai 2019 haben die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft eine Eingabe zum zwischenzeitlichen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sowie eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken an das Bundesfinanzministerium (BMF) gerichtet. Im Kern fordern die Verbände unverändert ein einfaches Flächenmodell. In Bezug ‎auf den Gesetzentwurf selbst wurde deutliche Kritik der Zugrundelegung der ‎Bodenrichtwerte geäußert.‎

Geplante Neuregelungen

Ende Juni 2019 hat der Bundestag drei Gesetzesentwürfe ‎zu Grundsteuerreform ‎‎(Drs. 19/11084, 19/11085, 19/11086) ‎an die zuständigen ‎Ausschüsse ‎überwiesen. ‎Im September 2019 finden im federführenden Finanzausschuss hierzu Anhörungen statt.‎

Dem ging eine Einigung innerhalb der Regierungskoalition voraus. Der im April 2019 vom BMF vorgelegte Referentenentwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) ‎wurde mit einigen Änderungen beschlossen sowie mit zwei weiteren Gesetzentwürfen ‎in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Die wichtigste Neuerung ist eine sog. Länderöffnungsklausel, die im Grundgesetz verankert werden soll.

Die Gesetzentwürfe basieren auf folgenden Eckpunkten:

Die zukünftige Berechnung der Grundsteuer soll auch zukünftig in 3 Schritten berechnet werden: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • 1. Schritt - Wert: Berechnung des Grundbesitzwerte: Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten durchschnittlichen Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundesländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar.
  • 2. Schritt - Steuermesszahl: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind: Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
  • 3. Schritt - Hebesatz: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken:

Bei Geschäftsgrundstücken soll sich die Grundsteuer – ausschließlich – am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.

Grundgesetzänderung mit Öffnungsklausel für Bundesländer:

Durch eine Änderung des Grundgesetzes soll ausdrücklich klargestellt werden, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer ‎hat. ‎

Den Bundesländern soll es außerdem zukünftig möglich sein, von ‎den bundesgesetzlichen Regelungen ‎abzuweichen und ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen‎‎. Dies wäre die von Bayern geforderte weite Öffnungsklausel. Der Freistaat setzt sich für ein unbürokratisches Einfach-Grundsteuermodell ein, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude anknüpft. Die IHK-Organisation hat die Bemühungen um eine vorrangige Flächenanknüpfung stets ‎unterstützt. Für die Länderöffnungsklausel muss die Verfassung geändert werden, wozu in Bundestag und Bundesrat jeweils eine Zwei-Drittel-Mehrheit nötig ist. Einzelne Länder, insbesondere Bayern, haben bereits angekündigt die Öffnungsklausel nutzen zu wollen und das Flächenkonzept für ihre Städte und Gemeinden vorzusehen.

Für den Fall, dass es – mangels der erforderlichen Mehrheiten – nicht zur ‎Grundgesetzänderung kommt, ist vorgesehen, dass der Bundestag alternativ das (reformierte) Bundesgrundsteuergesetz aufhebt oder ein sog. Freigabegesetz schafft.‎ Dann könnten bzw. müssten allein die Bundesländer selbst Regelungen für die Grundsteuer erlassen.‎

Länderfinanzausgleich:

Beim Länderfinanzausgleich sollen die Neuregelungen der Grundsteuer – ‎nach dem Bundesgesetz – in drei Schritten maßgeblich werden: Die Finanzausgleichswirkungen primärer reformbedingter Änderungen (Steuermessbeträge) und sekundärer reformbedingter Änderungen (Anpassungsreaktionen in Form von Hebesatzänderungen) werden in einem Übergangszeitraum (Ausgleichjahre 2025 bis 2027 sowie 2028 und 2029) ‎‎„neutralisiert“.‎ Gleichzeitig soll die Steuerkraft für den Länderfinanzausgleich allein anhand der bundesgesetzlichen Grundsteuer-Regelungen (Wert) ermittelt werden.‎

Grundsteuer C als Option:

Künftig sollen Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C soll die Spekulation verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Wann gelten die neuen Regelungen?

Geplant ist, das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2019 abzuschließen. Bis zum 31. Dezember 2024 hätten dann die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten dann spätestens ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.