Reform

Grundsteuer

Von der Grundsteuer als Substanzsteuer sind fast alle Unternehmen betroffen – ob‎ als Mieter oder Eigentümer. Durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts war der Gesetzgeber aufgerufen, die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer neu zu regeln. Dadurch werden sich Auswirkungen auf die Steuer- und Bürokratiebelastung der Unternehmen ‎ergeben.

Grundsteuerreform

Zustimmung des Bundesrats

Der Bundesrat hat am 8. November 2019 den bereits am 18. Oktober 2019 vom Bundestag beschlossenen Gesetzentwürfen zur Grundsteuerreform zugestimmt. Diese tritt spätestens 2025 in Kraft.‎ Auf Grund einer Öffnungsklausel können die einzelnen Bundesländer bis dahin entscheiden, ob sie künftig die Berechnungsmethode des Bundesrechts nutzen oder eine eigene entwickeln.

Urteil des Bundesverfassungsgericht‎s

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte mit Urteil vom 10. April 2018 die ‎Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der ‎Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber ‎spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu ‎diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden, ‎nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre ab der ‎Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.‎

IHK-Positionierungen

Die IHK für München und Oberbayern als Vertreter der gewerblichen Wirtschaft des Kammerbezirks hat ‎sich ausdrücklich zum Dialog mit der Politik sowie Vertretern von Städten und Gemein‎den bereit erklärt, um mit ‎ihnen gemeinsam nach ‎sachgerechten und zügig umsetzbaren Lösungen zu suchen.‎ In einer ‎Positionierung zur Grundsteuerreform hatte sie bereits im Juli 2018 die notwendigen ‎Leitlinien einer Reform aus Sicht ‎der ‎Wirtschaft in den Meinungsbildungsprozess eingebracht und sich dabei für eine bürokratiearme ‎und aufkommensneutrale Grundsteuerreform ausgesprochen, die keine ‎Sonderlasten für ‎die Wirtschaft beinhaltet. Nachdem sich Bund und Länder im Grundsatz auf „Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ verständigten, hat die IHK-Vollversammlung am 27. März 2019 in einem weiteren Beschluss ihre bisherigen Einschätzungen und Forderungen konkretisiert. ‎Einzelheiten sowie die IHK-Positionierungen sind hier abrufbar.

Am 9. Mai 2019 haben die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft eine Eingabe zum zwischenzeitlichen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sowie eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken an das Bundesfinanzministerium (BMF) gerichtet. Im Kern fordern die Verbände unverändert ein einfaches Flächenmodell. In Bezug ‎auf den Gesetzentwurf selbst wurde deutliche Kritik der Zugrundelegung der ‎Bodenrichtwerte geäußert.‎

Neuregelungen

Der Bundesrat hat am 8. November 2019 einem Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung (Drs. 19/11084) sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes ‎(Drs. 19/11085) mit einer Option für die Gemeinden für eine sog. Grundsteuer C (Drs. 19/11086)‎‎ zugestimmt. Vorbehaltlich der Verkündung im Bundesgesetzblatt könnte die Grundsteuer ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben werden.‎

Die wichtigste Neuerung ist eine sog. Länderöffnungsklausel, die im Grundgesetz verankert wurde. Somit können sich die einzelnen Bundesländer dafür entscheiden, dass die Grundsteuer abweichend vom Bundesrecht nach einem wertunabhängigen Modell berechnet wird.

Bis 2025 ist nun Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Ebenso lange ‎dürfen ‎auch die bestehenden Regelungen noch gelten.‎

Die zukünftige Berechnung der Grundsteuer erfolgt auch zukünftig in 3 Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • 1. Schritt - Wert: Berechnung des Grundbesitzwerts: Mit der Reform ändert sich insbesondere die Bewertung der Grundstücke. In Zukunft ‎erfolgt diese grundsätzlich nach dem sog. wertabhängigen Modell: Bei einem ‎unbebauten Grundstück ist dafür der Wert (sog. Bodenrichtwert) maßgeblich, der durch unabhängige ‎Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden bei der ‎Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt. Um das Verfahren zu ‎vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und ‎Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer ‎Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks ‎angenommen‎.
  • 2. Schritt - Steuermesszahl: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind: Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
  • 3. Schritt - Hebesatz: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken:

Bei Geschäftsgrundstücken soll sich die Grundsteuer – ausschließlich – am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.

Grundgesetzänderung mit Öffnungsklausel für Bundesländer:

Durch eine Änderung des Grundgesetzes soll ausdrücklich klargestellt werden, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer ‎hat. ‎Den Bundesländern wird es außerdem möglicht, von ‎den bundesgesetzlichen Regelungen ‎(wertabhängiges Modell) abzuweichen und ein eigenes Grundsteuermodell (insbes. wertunabhängiges Modell) einzuführen‎‎. Dies wäre die von Bayern geforderte weite Öffnungsklausel. Der Freistaat setzt sich für ein unbürokratisches Einfach-Grundsteuermodell ein, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude anknüpft. Die IHK-Organisation hat die Bemühungen um eine vorrangige Flächenanknüpfung stets ‎unterstützt.

Länderfinanzausgleich:

Für den Fall der Inanspruchnahme der Länderöffnungsklausel wird durch eine Änderung im Finanzausgleichsgesetz versucht, den Aufwand für die Bereitstellung der Daten zur Berechnung des Länderfinanzausgleichs möglichst gering zu halten. Beim Länderfinanzausgleich sollen die Neuregelungen der Grundsteuer – ‎nach dem Bundesgesetz – in drei Schritten maßgeblich werden: Die Finanzausgleichswirkungen primärer reformbedingter Änderungen (Steuermessbeträge) und sekundärer reformbedingter Änderungen (Anpassungsreaktionen in Form von Hebesatzänderungen) werden in einem Übergangszeitraum (Ausgleichjahre 2025 bis 2027 sowie 2028 und 2029) ‎‎„neutralisiert“.‎

Grundsteuer C als Option:

Künftig sollen Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C soll die Spekulation verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Wann gelten die neuen Regelungen?

Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten spätestens ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten.