IHK Ratgeber

Baustellenmanagement senkt die ‎Belastungen von Unternehmen

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Baustellen sind unverzichtbar, um Straßen und Wege sowie die Versorgungsinfrastruktur zu erhalten und auszubauen. Für Unternehmen können die Baumaßnahmen allerdings zu einer großen Belastung werden. Kunden und Lieferanten erreichen das Ladenlokal nur schwer oder gar nicht. Bei Baustellen auf Autobahnen oder Bundesstraßen werden oft kilometerlange Umwege nötig. Ein unternehmerfreundliches Baustellenmanagement berücksichtigt die Bedürfnisse der betroffenen Firmen und federt einen großen Teil der Belastungen ab.

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Wo sind aktuell große Baustellen in München und ‎Oberbayern?‎

In großen Städten wie München wird ebenso permanent an den Straßen und den Versorgungsnetzen gebaut wie an den Autobahnen. Damit Sie immer darüber informiert sind, wo, warum und wie lange gebaut wird, erhalten Sie hier aktuelle Informationen über bestehende und geplante Baumaßnahmen. Ohne die nötigen Informationen können Sie sich und Ihr Unternehmen nicht optimal auf die geplanten Baumaßnahmen vorbereiten. Daher prüfen Sie regelmäßig die für Ihr Unternehmen relevanten Bereiche.

Baustellen in München

Der Baustellenbericht der Landeshauptstadt München informiert aktuell über die laufenden Baumaßnahmen in München.

Die Baustellenkarte der Stadtwerke München zeigt alle Baustellen an Energie- und Wassernetzen. Detailkarten zu jeder Baustelle erläutern Verkehrseinschränkungen sowie Start- und Endzeitpunkt der Maßnahmen. Zudem bietet sich hier die Möglichkeit, Fragen zu einzelnen Projekten direkt an die Stadtwerke via E-Mail zu schicken.

Der Baustellenüberblick aus dem Baureferat der Stadt München listet wöchentlich (zwischen März und November) neu hinzukommende Baustellen.

Baustellen in Oberbayern

Die Übersichtskarte von BayernInfo gibt einen Überblick über aktuelle Baustellen und allgemeine Verkehrsmeldungen in Bayern.

Die Autobahndirektion Südbayern bietet Informationen zu Bauprojekten am südbayerischen Autobahnnetz sowie an einigen Kilometer Bundesstraße.

Hier finden Sie aktuelle Informationen zu den Baustellentätigkeiten der staatlichen Bauämter:

Staatliches Bauamt Freising

Staatliches Bauamt Ingolstadt

Staatliches Bauamt Rosenheim

Staatliches Bauamt Traunstein

Staatliches Bauamt Weilheim

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Wie halte ich die Beeinträchtigungen durch Baustellen ‎für mein Unternehmen möglichst gering?‎

Sie sind Baumaßnahmen nicht hilflos ausgeliefert. Mit einem gezielten Baustellenmanagement können Sie die Nachteile und Störungen durch die Bautrupps in Grenzen halten. Beherzigen Sie folgende Tipps:

  • Halten Sie Kontakt zu den Verantwortlichen und lassen Sie sich regelmäßig über den Baufortschritt und die anstehenden Arbeiten informieren. Dabei können Sie gleich freundlich ausloten, welche Lösungen Ihrem Betrieb das Leben leichter machen. Schon die Abstimmung über den möglichen Zufahrtsverkehr zu Ihrem Betrieb mildert die Auswirkungen der Bauarbeiten spürbar ab.
  • Schließen Sie sich zusammen. Wenn Sie gemeinsam mit anderen betroffenen Unternehmern auftreten, nehmen die Verantwortlichen auf der Baustelle Sie ernster und Ihre Anliegen gewinnen mehr Gewicht.
  • Beziehen Sie Ihre Geschäftspartner mit in das Baustellenmanagement ein. Gemeinsam finden Sie leichter Abläufe, durch die sich Ihr Geschäftsbetrieb auch im Baustellenbetrieb aufrechterhalten lässt und starke Beeinträchtigungen vermieden werden. Oft sind bereits andere Lieferzeiten hilfreich.
  • Baustellenmarketing mit Aktionen, Rabatten und Informationen macht aus der störenden Baumaßnahme ein Event und zieht Kunden trotz des beschwerlichen Weges an. So halten Sie die Verluste gering und bleiben in Erinnerung. Denn bei länger bestehenden Baustellen besteht das Risiko, dass sich Ihre Kunden anderweitig orientieren und einen mitbewerbenden Anbieter finden, bei dem sie bleiben.

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Wie halten Bauträger die Belastungen durch ‎Baustellen gering?‎

Auch als Bauträger haben Sie viele Möglichkeiten, die Belastungen für die Anlieger durch ein gutes Baustellenmanagement zu reduzieren. Folgende Tipps sorgen für eine „gute Nachbarschaft“:

  • Stellen bereits bei der Planung der Baustelle fest, welche Auswirkungen durch die Baustelle zu erwarten sind, und kategorisieren Sie diese.
  • Stellen Sie den Verkehrsfluss und den Zugang zu den Zu- und Abwegen der Anlieger sicher, indem Sie ein Verkehrskonzept erstellen. Schaffen Sie dabei auch – wenn möglich – ausreichende Parkflächen. Das Verkehrskonzept entsteht in Abstimmung mit den Verkehrsbehörden, der Polizei und den Betreibern des ÖPNV.
  • Bereits bei der Ausschreibung ist effektives Baustellenmanagement nötig. Achten Sie auf nötige Vorgaben und entsprechende Kooperationsvereinbarungen mit den einzelnen Bauunternehmen.
  • Informieren Sie die Anlieger frühzeitig über die Baustelle und halten Sie Kontakt zu den Bürgern, Unternehmen und Interessengemeinschaften.

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Wer ist der richtige Ansprechpartner für ‎Unternehmen bei Fragen rund um eine Baustelle?‎

Nicht alle Fragen zum Baustellenmanagement lassen sich mit den Verantwortlichen auf der Baustelle klären. Häufig benötigen Sie auch einen Ansprechpartner bei einer Behörde.

Bei Autobahnbaustellen

Die Autobahndirektion Südbayern ist für die Planung, Erhaltung und Verwaltung des südbayerischen Autobahnnetzes sowie einiger Kilometer Bundesstraße zuständig. Ihre Ansprechpartner bei der Autobahndirektion Süd.

Bei Baustellen außerorts

  • Bundes- und Staatsstraßen: Baustellen an Bundesstraßen und Staatsstraßen, die sich außerorts befinden, fallen in den Zuständigkeitsbereich des jeweiligen staatlichen Bauamts.
  • Kreisstraßen: Für Baumaßnahmen an Kreisstraßen sind grundsätzlich die betroffenen Landkreise oder kreisfreien Gemeinden verantwortlich. Den Landkreisen steht es jedoch frei, die Verwaltung ihrer Kreisstraßen an staatliche Bauämter zu übertragen.
  • Gemeindestraßen: Bei Baustellen an Gemeindestraßen ist die jeweilige Gemeinde Träger der Straßenbaulast und zugleich Straßenbaubehörde.

Bei Baustellen innerorts

  • Bundesstraßen: Hat eine Gemeinde mehr als 80.000 Einwohner, so ist sie Baulastträger von Ortsdurchfahrten. Gemeinden zwischen 50.000 und 80.000 Einwohnern kann die Baulast zugeschrieben bekommen.
  • Staatsstraßen/Kreisstraßen: Bei Ortsdurchfahrten einer Staatsstraße/Kreisstraße sind Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern Träger der Straßenbaulast. Darunter ist die Gemeinde als Straßenbaubehörde für Gehwege, Parkplätze, Radwege etc. zuständig.
  • Gemeindestraßen: Träger der Straßenbaulast und zuständige Straßenbaubehörde ist die jeweilige Gemeinde.

Bei der dargestellen Aufteilung gilt es zu beachten, dass bei einer Baustelle mehrere Baulastträger verantwortlich sein können, wenn beispielsweise parallel eine Straßensanierung und Verlegung von Leitungen stattfindet.

Ihre Ansprechpartner im zuständigen Bauamt

Staatliches Bauamt Freising

Staatliches Bauamt Rosenheim

Staatliches Bauamt Weilheim

Staatliches Bauamt Ingolstadt

Staatliches Bauamt Traunstein

Ihre Ansprechpartner im zuständigen Landratsamt

Landratsamt Altötting

Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen

Landratsamt Berchtesgadener Land

Landratsamt Dachau

Landratsamt Ebersberg

Landratsamt Eichstätt

Landratsamt Erding

Landratsamt Freising

Landratsamt Fürstenfeldbruck

Landratsamt Garmisch-Partenkirchen

Landratsamt Landsberg am Lech

Landratsamt Miesbach

Landratsamt Mühldorf

Landratsamt München

Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen

Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm

Landratsamt Rosenheim

Landratsamt Starnberg

Landratsamt Traunstein

Landratsamt Weilheim-Schongau

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Wer ist an Baustellen beteiligt, wer ist betroffen von Baumaßnahmen?

Diese Akteure stellen für Sie als Unternehmer einen möglichen Ansprechpartner, Kooperationspartner oder auch eine Zielgruppe für Ihr Baustellenmarketing dar.

Zielgruppen des Baustellenmarketings

  • Gewerbetreibende
    Lärm, Schmutz, Verkehrsbehinderungen oder andere Begleiterscheinungen von Baustellen können negative Auswirkungen, beispielweise in Form von Umsatzueinbußen, auf Gewerbetreibende ausüben. Dabei können Unternehmen auch von einer Baustelle betroffen sein, wenn diese nicht direkt vor ihrer Türe liegt.
  • Anwohner
    Anwohner können durch Einschränkungen sowie Belästigungen von Baustellen betroffen sein.
  • Eigentümer von Grundstücken und Immobilien
    Eigentümer können ein Interesse an einer möglichst reibungslosen und zügigen Umsetzung von Baumaßnahmen haben, um u. a. denkbare Mietminderungen sowie eine erschwerte Vermietung ihrer Immobilie zu vermeiden.
  • Bauherren
    Bauherr bei Straßenbauprojekten ist überlicherweise die öffentliche Hand. Der Begriff Bauherr beschreibt denjenigen, der als Auftraggeber eines Bauprojekts die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für dieses trägt.
  • Kommunen
    Die Kommune ist ein zentraler Akteuer für ein funktionierendes Baustellenmarketing und kann sich mit unterschiedlichen Fachbereichen einbringen. Hierzu zählen beispielsweise das Bauamt, die Straßenverkehrsbehörde, der Bauhof, Wirtschaftsförderer oder das Stadtmarketing.
  • Straßen-/Verkehrsverwaltungen
    Zu den Hauptaufgaben der je nach Straße zuständigen Behörde zählen Planung und Bau von Verkehrswegen, diese zu betreiben und zu erhalten, verschiedene Verkehrsträger miteinander zu vernetzen und letztendlich Mobilität sicher zu stellen.
  • Bauausführende Unternehmen
    Bauunternehmen sind an einer gemäß den vertraglich vereinbarten Bedingungen stattfindenden Umsetzung von Baumaßnahmen interessiert. Ihre Mitarbeiter vor Ort spielen bei der tatsächlichen Umsetzung von Baustellenmarketingmaßnahmen eine ganz entscheidende Rolle.
  • Polier
    Der Polier einer Baustelle kann eine bedeutende Rolle für ein erfolgreiches Baustellenmanagement einnehmen. Er fungiert als Bindeglied zwischen Bauleitung, Bauherrn, Bauarbeitern und betroffenen Anliegern bzw. Passanten vor Ort.
  • Bürgerinnen und Bürger
    Als zentrale Zielgruppe für Baustellenmarketing können Anwohner und Passanten selbst von den Auswirkungen von Baustellen betroffen sein und entscheiden darüber, ob betroffene Unternehmen sie trotz einer Baustelle zu ihren Kunden zählen dürfen.
  • Anlieferverkehr
    Anlieferverkehre sind von existenzieller Bedeutung für Unternehmen. Sie sind möglichst frühzeit und zugleich aktuell über mögliche Behinderungen und Ausweichmöglichkeiten zu informieren.
  • Öffentlicher Personennahverkehr
    Ein rechtzeitiges Informieren über Fahrplanäderungen, eine gute Beschilderung von Haltestellen und Zugangswegen sowie die sichere Durchfahrt von Bussen sind wichtige Beispiele dafür, wie die Abstimmung zwischen Baustelle und ÖPNV stattfinden muss, um dessen Mobilität möglichst wenig einzugrenzen.
  • Die Industrie- und Handelskammer (IHK)
    Die IHK bietet ihren Mitgliedsunternehmen im Falle von Baumaßnahmen Hilfestellungen, bietet zahlreiche Informationen und vertritt die Interessen von Gewerbetreibenden, durch einen konstruktiven Dialog mit beteiligten Akteuren. Darüber hinaus wird sie als Träger öffentlicher Belange an Bauleitplanverfahren zu Landesentwicklungs-, Regional-, Flächennutzungs- und Bebauungsplänen gemäß § 4 BauGb beteiligt und vertritt dabei die Interessen ihrer Mitgliedsunternehmen.
  • Gewerbevereine und Stadtmarketing
    Verbände wie Gewerbevereine haben ein starkes Interesse daran, negative Auswirkungen durch Baumaßnahmen zu verhindern und können daher wichtige Akteure für ein wirkungsvolles Baustellenmerketing sein. Entsprechend ihrer Zusammensetzung vertreten sie einen Teil der gewerbetreibenden Unternehmen.
  • Presse, Medien und Multiplikatoren
    Presse und Medien berichten über Baumaßnahmen und möchten dazu möglichst frühzeitig, umfassend und wahrheitsgemäß informiert werden. Marketingaktionen können in großem Maße durch mediale Begleitung wie auch durch die Unterstützung von Multiplikatoren, beispielsweise angesehene Unternehmer, gestärkt werden.
  • Ortsvereine
    Ortsvereine können einerseits als Organisation, beispielsweise mit Blick auf die störungsfreie Durchführung von Veranstaltungen, andererseits durch betroffene Mitglieder mit den Auswirkungen von Baumaßnahmen konfrontiert werden.

Akteure des Baugeschehens

  • Staatliche Bauämter, Landratsämter und Kommunen
    Staatliche Bauämter, Landratsämter und Kommunen können als Baulastträger in der Verantwortung für Planung, Bau und Erhalt der Verkehrswege stehen.
  • Architekten und Planungsbüros
    Architekten und Planungsbüros können Planungsleistungen im Auftrag der Baulastträger übernehmen und sind damit ein zentraler Akteur bis zur Genehmigung des Bauplans.
  • Bauunternehmen
    Das Bauunternehmen setzt das Bauprojekt für den Baulastträger um.
  • Straßenmeistereien
    Zu den typischen Aufgaben der Straßenmeistereien im Rahmen von Bauprojekten zählt die Sicherung der Baustelle sowie die Übernahme der Bauaufsicht.
  • Polizei, Verkehrsbehörden, Verkehrsgesellschaften oder Versorgungsbetriebe
    Die Akteure vor Ort können hilfreiche Hinweise für eine erfolgreiche Planung geben und auch in ihrem eigenen Arbeitsablauf von den Baumaßnahmen betroffen sein. Daher sind sie in ein erfolgsorientiertes Baustellenmanagement zu integrieren. Schließlich gilt es beispielsweise nicht nur Verkehrsregellungen, Alternativrouten sowie die öffentliche Versorgung sicher zu stellen, sondern auch abzustimmen, inwiefern zeitgleich weitere Arbeiten ausgeführt werden können, wie die Verlegung von Leerrohren, um späteren Projekten mit Weitblick zu begegnen.

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Was können Unternehmer vor und während der ‎Baumaßnahmen tun?‎

Mit dem passenden Baustellenmanagement bereiten Sie Ihr Unternehmen optimal auf die Beeinträchtigungen durch die Baustelle vor. Wichtig ist, dass Sie bereits vor dem Baubeginn mit dem Baustellenmanagement für Ihr Unternehmen beginnen.

Maßnahmen vor Baubeginn

  • Informieren Sie sich frühzeitig über die Dauer und den Umfang der geplanten Bauarbeiten.
  • Versuchen Sie, eigene Bau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten zeitgleich mit der Baustelle abzuwickeln.
  • Passen Sie Ihren Warenbestand und die Bestellungen an den sich verändernden Kundenstrom an.
  • Prüfen Sie, welche Beeinträchtigungen durch die Baustelle für Ihr Unternehmen zu erwarten sind, und erstellen Sie eine Unternehmensbilanz, um Verluste durch die Baustelle nachzuweisen.
  • Schließen Sie sich mit anderen Betroffenen zusammen.
  • Klären Sie noch vor Baubeginn mit dem Baulastträger, welche Einschränkungen es bei Zufahrtswegen und Parkplätzen geben wird.
  • Nehmen Sie an Informationsveranstaltungen teil.
  • Vereinbaren Sie konkrete Maßnahmen zum Baustellenmanagement mit dem Baulastträger und äußern Sie Ihre Bedenken.
  • Nehmen Sie an Aktionen zum Baustellenmarketing teil und entwickeln Sie eigene Marketingstrategien wie Rabattaktionen, Baustellenfeste etc.
  • Informieren Sie Ihre Kunden, dass Sie auch während der Baumaßnahmen erreichbar bleiben.

Maßnahmen nach Baubeginn

  • Um die Verluste durch Beeinträchtigungen durch eine Baustelle gering zu halten, ist es unerlässlich, dass Sie während der Bauzeit aktiv und Ihr Unternehmen präsent bleiben.
  • Informieren Sie sich stetig über den Verlauf der Baumaßnahmen und passen Sie im Rahmen des Baustellenmanagements Ihre Öffnungszeiten und den Personaleinsatz an die Gegebenheiten an.
  • Arbeiten Sie mit Behörden, Unternehmern und Anwohnern zusammen.
  • Passen Sie Ihr Marketing an die Entwicklungen an, bieten Sie z. B. das Tragen der Einkaufstaschen zum nun entfernt stehenden Wagen an.
  • Sprechen Sie Probleme sofort bei den Verantwortlichen und bei den zuständigen Behörden an.
  • Halten Sie Ihre Kunden auf dem aktuellen Stand und informieren Sie sie über den Baufortschritt.
  • Passen Sie Ihre Beschilderung in Zusammenarbeit mit den Verantwortlichen an.
  • Pflegen Sie Kontakt mit den Medien, um Ihren Anliegen Gehör zu verschaffen und Ihr Unternehmen ins Gespräch zu bringen.

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Baustellenmarketing als Teil des ‎Baustellenmanagements

Baustellen sind wenig beliebt. Autofahrer stehen im Stau und finden keine Parkplätze oder sie müssen den Bereich komplett umfahren. Fußgänger schrecken Lärm, Schmutz und die meist engen und holprigen Wege ab. Je größer die Beeinträchtigungen, desto wichtiger ist, dass Ihr Unternehmen Kunden aktiv anzieht und einen Anreiz bietet, diese Unannehmlichkeiten in Kauf zu nehmen. Schaffen Sie allein oder gemeinsam mit anderen Anreize für einen Besuch. Folgende Ideen locken Kunden in Ihr Geschäft:

  • Spielbaustelle für Kinder
  • Outdoor-Zigarrenlounge mit Whiskey- oder Weinprobe
  • Stadtteilfest
  • Baustellentrödel
  • und vieles mehr

Halten Sie Ihr Unternehmen im Gespräch und schaffen Sie im Rahmen des Baustellenmarketings schöne Einkaufsmomente für Ihre Kunden – trotz Baulärm und Staub.

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Baustellenmanagement und Entschädigungen: Das ist ‎die Rechtslage

Straßen- und Gleisarbeiten erschweren Kunden den Zugang zu Unternehmen und sorgen regelmäßig für sinkende Umsätze. Da liegt der Gedanke an eine Entschädigung nahe. Leider sind Entschädigungszahlungen an Einzelfallentscheidungen und enge Bedingungen geknüpft, die die meisten Baustellen nicht erfüllen.

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Was ist rechtlich geschützt?‎

Ein Gewerbebetrieb ist laut Bundesverfassungsgericht in seiner umfassenden Erscheinungsform geschützt. Das bedeutet, dass alles, was den wirtschaftlichen Wert und den Betrieb selbst ausmacht, unter den Schutz des Eigentums gemäß Artikel 14 Grundgesetz fällt. Allerdings schließt das keine Gewinn- oder Umsatzchancen ein. Ein sogenannter Lagevorteil, der z. B. durch eine gute Verkehrsanbindung oder eine großzügige Parkplatzsituation entsteht, ist jederzeit änderbar. Dieses Risiko trägt der Unternehmer und Straßenbau- oder Gleisarbeiten beeinflussen das nicht. Lediglich der Zugang zum Unternehmen muss gewährleistet sein. Wie komfortabel dieser ist, ist unerheblich.

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Wann ist eine Entschädigung denkbar?

Sobald ein geschütztes Recht von einer Baumaßnahme betroffen ist, ist eine Entschädigung grundsätzlich möglich. Allerdings sind Verbesserungen und Veränderungen im Interesse der Allgemeinheit hinzunehmen. Daher ist eine Entschädigungsleistung wegen Baustellen nur in Einzelfällen möglich. Ein sogenanntes Sonderopfer berechtigt zur Entschädigung. Aber dafür muss die Beeinträchtigung in der Art und Dauer so schwerwiegend sein, dass die Situation ohne Entschädigung nicht hinnehmbar, rechtswidrig oder unverhältnismäßig ist. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Wird die „Opfergrenze“ nicht überschritten, besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Tipp: Verringert sich der Ertrag einer Gewerbeimmobilie wegen äußerer Einflüsse um mindestens 50 Prozent im Jahr, darf der Eigentümer nach § 33 Grundsteuergesetz bis zum 31. März des folgenden Jahres einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen.

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Was bedeutet der Begriff Opfergrenze?

Unternehmer müssen bis zur sogenannten Opfergrenze hinnehmen, dass ihr Betrieb nur noch eingeschränkt erreichbar ist, solange Straßen- und Gleisbauarbeiten durchgeführt werden, die zur Erhaltung oder Modernisierung dienen. Die Rechtsprechung sagt, dass ein gesundes Unternehmen Rücklagen bildet und solche Einschränkungen ausgleichen kann. Gerät ein betroffenes Unternehmen nach wenigen Wochen oder Monaten in Schieflage, gehen Richter davon aus, dass der Betrieb bereits vor Beginn der Baumaßnahmen unwirtschaftlich gearbeitet hat. Zu den hinnehmbaren Einschränkungen gehören unter anderem folgende:

  • Betrieb nur noch fußläufig erreichbar
  • Ladenlokal für Pkw nur in eine Fahrtrichtung oder gar nicht erreichbar
  • Betrieb für Lkw unerreichbar
  • Umwege nötig
  • Betrieb kaum sichtbar durch Bauzaun
  • Überqueren der Straße unmöglich

Diese Beispiele beschreiben Situationen, in denen Umsatzrückgänge sogar bis zu einige Monate ‎entschädigungslos hingenommen werden müssen, sofern die Baumaßnahmen ein Unternehmen nicht ‎ungewöhnlich schwer treffen oder seine Existenz gefährden. Dabei gibt es keine festen Grenzen für ‎hinzunehmende Bauzeiten oder Größenordnungen eines noch zu tolerierenden Umsatzeinbruchs.‎

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Was sind Fälle geringerer Opfergrenzen?‎

Verringerte Opfergrenzen gelten, wenn ein Bauvorhaben vorwiegend überörtlichen Zwecken dient und die Bedeutung der Baumaßnahmen weit über die Modernisierung eines einzelnen Straßenzugs hinausreicht. In solchen Fällen muss die Beeinträchtigung für eine Entschädigung nicht ungewöhnlich schwerwiegend sein. Aber es gilt weiterhin, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt.

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Wie hoch kann eine Entschädigung ausfallen?

Eine Entschädigung ist kein Schadenersatz. Sie soll keinen vollen Ersatz, sondern nur einen angemessenen Ausgleich darstellen.

Maßgeblich ist die Minderung der Erträge während der Bauzeit. Grundlage ist dabei immer der Ertrag des Unternehmens. Liegt lediglich eine Filiale in der Bauzone, dürfen Sie nicht den geminderten Ertrag dieser Niederlassung, sondern nur Einbußen im Gesamtertrag des Unternehmens geltend machen.

Sofern Sie eine Entschädigung erhalten, darf dieser Anspruch nur dann um Vorteile, die nach der Baumaßnahme entstehen (z. B. bessere Erreichbarkeit, attraktivere Fußgängerzone), gemindert werden, wenn ausschließlich Ihr Unternehmen diese Vorzüge genießt und die anderen Anlieger nicht.

Im Falle einer unnötigen Verzögerung – wenn eine Baumaßnahme aus nicht erkennbaren Gründen und die entsprechenden Beeinträchtigungen länger als angekündigt bestehen – dürfen Sie eine Entschädigung verlangen.

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Was gilt bei Bundesfernstraßen?‎

Grundstücke, die an Bundesfernstraßen liegen, müssen auch während der Errichtung einer Baustelle gut erreichbar sein. Sonst können Ansprüche auf Entschädigung entstehen. Dieser entfällt allerdings, wenn das Grundstück anderweitig erreichbar ist. Entschädigungsansprüche entstehen in folgenden Situationen:

  • Zufahrt oder Zugang durch Straßenbauarbeiten längere Zeit stark erschwert oder unmöglich
  • keine Entlastung durch Behelfsmaßnahmen
  • wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Wirtschaftsbetriebs gefährdet
  • Zutritts von Licht und Luft zum Grundstück erheblich oder dauerhaft beeinträchtigt

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Welche Pflichten müssen die Behörden erfüllen?

Behörden müssen Baumaßnahmen verhältnismäßig planen und dürfen die Anlieger nicht unnötigen Beeinträchtigungen aussetzen. Für das Baustellenmanagement bedeutet das, dass manche Maßnahmen in mehreren Schritten durchgeführt werden müssen, um das deutliche Ausbleiben von Kunden zu verhindern. Planung und Durchführung müssen die Anlieger möglichst wenig belasten. Leider ist es kaum möglich zu prüfen, ob die Belastungen durch andere Planungen und Arbeitsweisen weniger beeinträchtigend sein könnten. Die Beweislast liegt bei demjenigen, der eine Entschädigung verlangt.

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Welche Folgen können für Miet- und Pachtverhältnisse ‎entstehen?‎

Unternehmen, die unter Beeinträchtigungen durch Baustellen leiden, überlegen oft, ob Sie den Pachtvertrag kündigen oder Pachtzahlung mindern können. Grundsätzlich müssen Pächter bei längerfristigen Vertragsverhältnissen mit Baumaßnahmen rechnen. Eine Minderung ist nur möglich, wenn es sich um langfristige Baumaßnahmen mit sehr schwerwiegenden Folgen handelt. Das wären ein stark erschwerter Zugang zum Gebäude, ein stark verschlechtertes Gebäudebild, das dem Ansehen des Unternehmens schadet, oder falls der Betrieb nicht aufrechterhalten werden kann. Sollte der Vermieter vor Vertragsabschluss von der Baustelle gewusst haben, ohne den Mieter darüber zu informieren, stellt das ebenso einen möglichen Minderungsgrund dar, wie wenn der Vermieter die Baumaßnahmen selbst in Auftrag gibt.

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Häufige Fragen zum Thema Baustellenmanagement

Welche Parteien sind relevant für das Baustellenmanagement?

Baustellenmanagement geht alle an. Eingebunden sollten die Behörden, der Baulastträger, die Verantwortlichen auf der Baustelle, die Handwerksbetriebe, die Anlieger sowie die Versorgungsbetriebe und der ÖPNV werden.

Was ist das Ziel von Baustellenmanagement?

Baustellenmanagement soll die Planung und Durchführung von Baumaßnahmen zügig und reibungslos ermöglichen und die Belastungen für die Anwohner reduzieren.

Was braucht das Baustellenmanagement?

Vonseiten der Behörden, Bauleistungsträger und Handwerker werden erfahrene Fachleute benötigt, die das Baustellenmanagement fachgerecht und unternehmerfreundlich betreiben. Unternehmer dagegen benötigen insbesondere Interesse an den geplanten Maßnahmen und die Energie, sich auf die Beeinträchtigungen vorzubereiten und Ertragseinbußen aktiv entgegenzusteuern.

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Best Practice: So können Beeinträchtigungen durch Baustellen abgemildert werden

Neue Fußgängerzone für die Stadt Ingolstadt

2018 war Baubeginn für die Neugestaltung der Ingolstädter Fußgängerzone, nachdem bereits Erneuerungen an Versorgungsleitung stattgefunden haben. Die Fertigstellung des Projekts ist für 2021/22 geplant. Bereits während der Vorarbeiten wurde die frühzeitige und vielfältige Beteiligung der Öffentlichkeit sichergestellt.

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Hinweis: Die rechtlichen- und gesetzlichen Darstellungen auf dieser Seite dienen lediglich zur Orientierung und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit im Sinne der Rechtsprechung. Sie können weder eine gegebenenfalls notwendige Rechtsberatung noch die Kontaktaufnahme mit denen im Einzelfall zuständigen Behörden ersetzen.