IHK Ratgeber

Grundsteuer

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Von der Grundsteuer als Substanzsteuer sind fast alle Unternehmen betroffen – ob‎ als Mieter oder Eigentümer. Durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts war der Gesetzgeber aufgerufen, die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer neu zu regeln. Dadurch werden sich Auswirkungen auf die Steuer- und Bürokratiebelastung der Unternehmen ‎ergeben. Der Bayerische Landtag hat Ende 2021 auf Grund der neuen Länderöffnungsklausel ein landeseigenes Grundsteuergesetz beschlossen (reines Flächenmodell).

Inhalt

Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung

Wenn der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat, muss ihm die jeweilige Gemeinde die Grundsteuer teilweise erlassen. Bei einem Leerstand des Objekts setzt dies beispielsweise voraus, dass er sich nachhaltig – wenn auch erfolglos – um dessen Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.

Achtung: Der Steuerpflichtige muss den Erlassantrag bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März stellen, für das Jahr 2021 somit bis zum 31. März 2022.

Das kann auch formlos gegenüber der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung erfolgen. Darüber hinaus kann die Steuer nach den allgemeinen Grundsätzen ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Dabei kommen bestimmte sachliche und persönliche Billigkeitsgründe in Betracht.

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Grundsteuerreform

Bundesgesetzlicher Rahmen

Der Bundesrat hat am 8. November 2019 den bereits am 18. Oktober 2019 vom Bundestag beschlossenen Gesetzentwürfen zur Grundsteuerreform zugestimmt. Diese tritt letztlich 2025 in Kraft.‎ Auf Grund einer Öffnungsklausel können die einzelnen Bundesländer bis dahin entscheiden, ob sie künftig die Berechnungsmethode des Bundesrechts nutzen oder eine eigene entwickeln.

Urteil des Bundesverfassungsgericht‎s

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte mit Urteil vom 10. April 2018 die ‎Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der ‎Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber ‎spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu ‎diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden, ‎nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre ab der ‎Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.‎

IHK-Positionierungen

Die IHK für München und Oberbayern als Vertreter der gewerblichen Wirtschaft des Kammerbezirks hat ‎sich ausdrücklich zum Dialog mit der Politik sowie Vertretern von Städten und Gemein‎den bereit erklärt, um mit ‎ihnen gemeinsam nach ‎sachgerechten und zügig umsetzbaren Lösungen zu suchen.‎ In einer ‎Positionierung zur Grundsteuerreform hatte sie bereits im Juli 2018 die notwendigen ‎Leitlinien einer Reform aus Sicht ‎der ‎Wirtschaft in den Meinungsbildungsprozess eingebracht und sich dabei für eine bürokratiearme ‎und aufkommensneutrale Grundsteuerreform ausgesprochen, die keine ‎Sonderlasten für ‎die Wirtschaft beinhaltet. Nachdem sich Bund und Länder im Grundsatz auf „Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ verständigten, hat die IHK-Vollversammlung am 27. März 2019 in einem weiteren Beschluss ihre bisherigen Einschätzungen und Forderungen konkretisiert. ‎Einzelheiten sowie die IHK-Positionierungen sind hier abrufbar.

Am 9. Mai 2019 haben die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft eine Eingabe zum zwischenzeitlichen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sowie eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken an das Bundesfinanzministerium (BMF) gerichtet. Im Kern fordern die Verbände unverändert ein einfaches Flächenmodell. In Bezug ‎auf den Gesetzentwurf selbst wurde deutliche Kritik der Zugrundelegung der ‎Bodenrichtwerte geäußert.‎

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Sog. Bundesmodell

Bundestag und Bundesrat haben Ende 2019 einem Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung (Gesetz vom 15. November 2019) sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes ‎(Gesetz vom 26. November 2019) mit einer Option für die Gemeinden für eine sog. Grundsteuer C (Gesetz vom 30. November 2019)‎‎ zugestimmt. Nach der zwischenzeitlichen Verkündung im Bundesgesetzblatt kann die Grundsteuer ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben werden.‎

Die wichtigste Neuerung ist eine sog. Länderöffnungsklausel, die im Grundgesetz verankert wurde. Somit können sich die einzelnen Bundesländer dafür entscheiden, dass die Grundsteuer abweichend vom Bundesrecht nach einem wertunabhängigen Modell berechnet wird.

Bis 2025 ist Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Ebenso lange ‎dürfen ‎auch die bestehenden Regelungen noch gelten.‎

Nach den bundesgesetzlichen Regelungen erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auch zukünftig in 3 Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • 1. Schritt - Wert: Berechnung des Grundbesitzwerts: Mit der Reform ändert sich insbesondere die Bewertung der Grundstücke. In Zukunft ‎erfolgt diese grundsätzlich nach dem sog. wertabhängigen Modell: Bei einem ‎unbebauten Grundstück ist dafür der Wert (sog. Bodenrichtwert) maßgeblich, der durch unabhängige ‎Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden bei der ‎Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt. Um das Verfahren zu ‎vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und ‎Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer ‎Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks ‎angenommen‎.
  • 2. Schritt - Steuermesszahl: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind: Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb ist für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
  • 3. Schritt - Hebesatz: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken:

Bei Geschäftsgrundstücken orientiert sich die Grundsteuer – ausschließlich – am vereinfachten Sachwertverfahren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.

Grundgesetzänderung mit Öffnungsklausel für Bundesländer:

Durch eine Änderung des Grundgesetzes wird ausdrücklich klargestellt, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer ‎hat. ‎Den Bundesländern wird es außerdem ermöglicht, von ‎den bundesgesetzlichen Regelungen ‎(wertabhängiges Modell) abzuweichen und ein eigenes Grundsteuermodell (insbes. wertunabhängiges Modell) für das Grundvermögen (sog. Grundsteuer B) einzuführen‎‎. Dies wäre die von Bayern geforderte weite Öffnungsklausel. Der Freistaat setzte sich dabei für ein unbürokratisches Einfach-Grundsteuermodell ein, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude anknüpft. Die IHK-Organisation hat die Bemühungen um eine vorrangige Flächenanknüpfung stets ‎unterstützt.

Länderfinanzausgleich:

Für den Fall der Inanspruchnahme der Länderöffnungsklausel wird durch eine Änderung im Finanzausgleichsgesetz versucht, den Aufwand für die Bereitstellung der Daten zur Berechnung des Länderfinanzausgleichs möglichst gering zu halten. Beim Länderfinanzausgleich sollen die Neuregelungen der Grundsteuer – ‎nach dem Bundesgesetz – in drei Schritten maßgeblich werden: Die Finanzausgleichswirkungen primärer reformbedingter Änderungen (Steuermessbeträge) und sekundärer reformbedingter Änderungen (Anpassungsreaktionen in Form von Hebesatzänderungen) werden in einem Übergangszeitraum (Ausgleichjahre 2025 bis 2027 sowie 2028 und 2029) ‎‎„neutralisiert“.‎

Grundsteuer C als Option:

Künftig können Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C soll die Spekulation verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Wann gelten die neuen Regelungen?

Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten spätestens ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten.

Was müssen Grundstückseigentümer tun?

Grundstückseigentümer* (* die männliche Form wird zur besseren Lesbarkeit verwendet) müssen bei ihrem Finanzamt eine sog. Feststellungserklärung einreichen. Entscheidend für die darin zu erfassenden Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.

Die Grundstückseigentümer* müssen aber nicht bereits zum 1. Januar 2022 aktiv werden. Ende März 2022 haben die einzelnen Landesfinanzverwaltungen die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) jeweils öffentlich bekannt gemacht. Gleichzeitig hat das Bundesfinanzministerium mit öffentlicher Bekanntmachung vom 30. März 2022 alle Eigentümer* von Grundbesitz in Ländern, die bei der Grundsteuer das sogenannte „Bundesmodell“ anwenden, aufgefordert, bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Die elektronischen Formulare werden ab dem 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform der Finanzverwaltung ELSTER bereitgestellt. Die Abgabefrist soll bis zum 31. Oktober 2022 laufen. Die Länder werden die rechtzeitige und vollständige Erklärungsabgabe mit weiteren Informationen unterstützen.

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Bayerisches Grundsteuergesetz (reines Flächenmodell)

Der Bayerische Landtag hat auf Grund der neuen Länderöffnungsklausel Ende November 2021 ein landeseigenes Grundsteuergesetz für das Grundvermögen (sog. Grundsteuer B) beschlossen. Dieses Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 ist am 17. Dezember 2021 im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht worden und tritt am 1. Januar 2022 in Kraft.

Der bayerische Gesetzgeber hat sich dabei für ein auf den Äquivalenzgedanken gestütztes reines Flächenmodell entschieden, d. h. die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen.

Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächengröße oder die Gebäudenutzung ändert.

Im Einzelnen heißt das: Die jeweilige Äquivalenzzahl wird mit der jeweiligen Fläche multipliziert und auf das Produkt wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Die Äquivalenzzahlen betragen für die Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 Prozent gewährt, so dass hier effektiv nur 0,35 Euro/qm angesetzt werden. Daneben sind u. a. für den sozialen Wohnungsbau und Denkmäler weitere Ermäßigungen vorgesehen.

Auf die so ermittelte Bemessungsgrundlage wenden die Gemeinden ihren Hebesatz an. Die Kommunen entscheiden mit der Festlegung der Hebesätze in 2024 somit über die endgültige Höhe der Grundsteuer und werden die Grundsteuerbescheide versenden. Ab 2025 wird die Grundsteuer dann nach dem neuen Recht erhoben, so das Bayerische Staatsministerium der Finanzen und für Heimat in einer Pressemitteilung vom 15. Dezember 2021. Die Pressemitteilung enthält außerdem ein Berechnungsbeispiel zur Ermittlung der künftigen Grundsteuer.

Die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer sollen bis 2025 ermittelt werden. Dafür müssen alle Grundstückseigentümer* zwischen 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Steuerpflichtige werden hierbei durch ein umfangreiches Serviceangebot der Finanzverwaltung unterstützt:

  • Informationsschreiben mit wichtigen Daten für die Grundsteuererklärung im 2. Quartal 2022 an den Großteil der Grundstückseigentümer*
  • Ausführliche Ausfüllanleitungen in den Steuererklärungsvordrucken
  • Von 1. Juli bis 31. Dezember 2022 für die Grundsteuererklärung benötigte Daten aus dem Liegenschaftskataster im BayernAtlas gesammelt und kostenlos online abrufbar
  • Umfassendes Informations- und Hilfsangebot via Internet, Chatbot, Broschüren oder Hotline zu den Regelungen im Bayerischen Grundsteuergesetz und ihrer Umsetzung.

Für die Umsetzung des bayerischen Grundsteuermodells hat die Finanzverwaltung ein neues Grundsteuerfinanzamt (Viechtach und Zwiesel) eingerichtet. In einem ersten Schritt wurde das „Digitale Informationszentrum Bayerische Grundsteuer“ eingerichtet, welches umfassende Informationen und diverse Serviceangebote rund um die Grundsteuer erarbeitet und zur Verfügung stellen wird. Dazu gehört auch eine telefonische „Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer“.

Das Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) hat per Allgemeinverfügung vom 30. März 2022 zur Abgabe der Grundsteuererklärungen bis zum 31. Oktober 2022 aufgefordert. Mit einer weiteren Verfügung des BayLfSt vom 31. März 2022 wurden für bestimmten Grundbesitz Erleichterungen geschaffen.

Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen und für Heimat hat zudem eine Informationsbroschüre "Die Grundsteuerreform in Bayern" veröffentlicht.

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Andere Bundesländer (insbes. Baden-Württemberg)

Die Mehrheit der Länder folgt dem Bundesmodell und setzt damit das Bundesgesetz um, wie

● Berlin
● Brandenburg
● Bremen
● Mecklenburg-Vorpommern
● Nordrhein-Westfalen
● Rheinland-Pfalz
● Sachsen-Anhalt
● Schleswig-Holstein
● Thüringen.

Das Saarland und der Freistaat Sachsen nutzen zwar ebenfalls die Bundesregelung, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Die übrigen Länder machen dagegen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch und haben ein eigenes Grundsteuermodell entwickelt.

So wurde in Baden-Württemberg ein eigenes Landesgesetz im November 2020 durch den Landtag verabschiedet, wonach die Grundsteuer für das Grundvermögen nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt wird. Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

Das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg hat hierzu ein Dokument mit "Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer" sowie Verlinkungen zum Landesgrundsteuergesetz und weiteren Informationsquellen veröffentlicht.

Die Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes haben eine Homepage (www.grundsteuerreform.de) eingerichtet, wo man auch einen Überblick über die Regelungen der einzelnen Bundesländer erhalten soll.

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Grundsteuererklärung (ab 1. Juli 2022)

Um die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermitteln zu können, müssen alle Grundstückseigentümer* eine Grundsteuererklärung einreichen. Hierzu werden sie im Frühjahr 2022 durch eine Allgemeinverfügung der jeweiligen Landesfinanzverwaltung (in Bayern: Bayerisches Landesamt für Steuern) öffentlich aufgefordert.

Die Erklärungen sollen ab dem 1. Juli 2022 elektronisch über das Portal „ELSTER - Ihr Online-Finanzamt“ (www.elster.de) abgegeben werden können. Sofern man noch kein Benutzerkonto hat, kann man sich bereits jetzt hierfür registrieren. Sollte eine elektronische Abgabe nicht möglich sein, kann die Erklärung auch auf Papier eingereicht werden.

Die „Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Grundsteuererklärung Bayern“ sind vom Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen und für Heimat als Bekanntmachung (VABayGrStBek) im Bayerisches Ministerialblatt (BayMBl. 2022 Nr. 162) vom 9. März 2022 veröffentlicht worden und sollen zumindest ab dem 1. Juli 2022 auch im Internet sowie in den Servicezentren der bayerischen Finanzämter bereitgestellt werden. Wenn man die Erklärung auf Papier einreichen möchte, muss hierfür nach Auskunft der bayerischen Finanzverwaltung kein gesonderter Antrag gestellt werden.

In allen Bundesländern muss die Grundsteuererklärung spätestens bis zum 31. Oktober 2022 abgegeben werden (Stand April 2022). Die „neue“ Grundsteuer ist erstmalig ab 2025 zu zahlen.

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Bewertung des Grundbesitzes im Rahmen der Grundsteuerreform

Die Finanzverwaltung hat zwei koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Anwendung der neuen Bewertungsregelungen für die Grundsteuer veröffentlicht:

Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder jeweils vom 9. November 2021 zum allgemeinen Teil und Grundvermögen (BStBl 2021 I S. 2334) und zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (BStBl 2021 I S. 2369).

Die Erlasse konkretisieren die Anwendung des 7. Abschnitts des 2. Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022.

Hinweis:
Der Erlass zur Bewertung des Grundvermögens - anders als derjenige zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens - findet nur Anwendung auf die Bundesländer, die das sogenannte Bundesmodell zumindest dem Grunde nach umsetzen (siehe oben). Die übrigen (fünf) Bundesländer, die von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen, werden voraussichtlich eigene Verwaltungsanweisungen veröffentlichen.

Festsetzung der (neuen) Grundsteuer

Bis zum Jahresanfang 2024 sollen die Grundsteuerwerte festgestellt sein. Anschließend erfolgt die Festsetzung der Grundsteuer durch die jeweiligen Gemeinden. Ab dem 1. Januar 2025 ist dann die Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte zu zahlen.

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