Wohnraum in Bayern

Die Lücke wächst ‎

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Mietpreis-Debatte: Die IHK hält nichts von staatlichen Eingriffen – warum nur mehr Teamwork, Bauland und Wohnungen die Lage bessern.

Die Meldung kam im Juli – und ihr Inhalt war wenig überraschend: Im Vergleich der durchschnittlichen Neuvertragsmiete lag München in den ersten beiden Quartalen 2018 mit knapp 18 Euro pro Quadratmeter in Deutschland wieder einsam an der Spitze. In die Alltagssprache übersetzt, heißt das: Eine Familie mit zwei Kindern hat für eine Wohnung mindestens 2.000 Euro Kaltmiete zu bezahlen. Wer noch kaufen will und kann, darf in München für ein hübsches Quartier von 50 Quadratmetern locker 500.000 Euro einplanen. Als Unternehmer der Immobilienbranche ist Andreas Eisele mit der Materie bestens vertraut. Als Vorsitzender des 2012 ins Leben gerufenen IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft beschäftigt sich Eisele mit den volkswirtschaftlichen Folgen des Preisdrucks und Konzepten, mit denen man die Probleme bewältigen kann.

„Selbst Leute mit mittleren Einkommen können sich das nicht mehr leisten“

Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft

Der Mann mag nichts beschönigen. „Die Kauf- und Mietpreise haben ein Niveau erreicht, das sich selbst Leute mit mittleren Einkommen nicht mehr leisten können“, stellt Eisele nüchtern fest. Und der Befund gilt keineswegs nur für München. Würzburg etwa gilt nicht als Boomtown von europäischem Rang. Gleichwohl gibt es auch hier einen satten Preisauftrieb. Die Kaufpreise stiegen zwischen 2008 und 2016 im Schnitt um 54 Prozent, die Mietpreise um 40 Prozent. Ingrid Obermeier-Osl, IHK-Vizepräsidentin und Vorsitzende des Regionalausschusses Altötting-Mühldorf, berichtet, das Problem habe inzwischen auch ihre Region erreicht. „Wir haben heute ein Preisniveau, das selbst Immobilienfachleute vor wenigen Jahren noch für unvorstellbar hielten. Das hat auch Folgen für unsere Ausbildungsbetriebe. Bei uns in der Region bleiben Ausbildungsstellen auch deshalb unbesetzt, weil sich weder die Jugendlichen noch ihre Eltern die Miete für ein Zimmer leisten können“, berichtet die Unternehmerin. In München, erklärt IHK-Immobilienfachfrau Susanne Kneißl-Heinevetter, hat sich die Lage so verschärft, dass Unternehmen Fachkräfte verlieren könnten. „Gute Leute haben heute fast freie Wahl. Es kann gut sein, dass der Bruttolohn in Dresden für einen vergleichbaren Job etwas niedriger als in München ist, gleichwohl aber für die Familie viel mehr Geld zum Leben übrig bleibt“, erklärt Kneißl-Heinevetter.

Die SPD-Partei- und Fraktionsvorsitzende Andrea Nahles erklärte das Thema Wohnen auf dem höchsten Berg Deutschlands zur neuen sozialen Frage.

Einen Fortschritt zumindest sieht Andreas Eisele schon erreicht. „Die Politik hat endlich erkannt, welche Bedeutung das Angebot von bezahlbarem Wohnraum für die gesamte Entwicklung der Wirtschaft hat“, stellt der Immobilien-Profi fest. Die schönen Bilder vom Koalitionstreffen in diesem Mai auf der Zugspitze geben ihm Recht. Die SPD-Partei- und Fraktionsvorsitzende Andrea Nahles erklärte das Thema Wohnen auf dem höchsten Berg Deutschlands zur neuen sozialen Frage. Gemeinsam mit Volker Kauder, dem Vorsitzenden der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, kündigte sie wirksame Schritte an: die Mieten sollen in den Städten weniger stark steigen, eine Wohnungsbauoffensive soll bundesweit in Gang kommen.

Die Große Koalition will vor allem dafür sorgen, dass mehr junge Familien an Wohneigentum kommen. Union und SPD setzen auf Baukindergeld und Mietpreisbremse - beides aber leider Instrumente, von denen die IHK nicht viel hält. Warum Regulierung und Fördergeld für ohnehin privilegierte Familien nichts bringen, verdeutlicht IHK-Fachfrau Kneißl-Heinevetter mit dem Hinweis auf das komplexe Problemgefüge, das den Preisauftrieb verursacht.

  • Es gibt den demografischen Faktor, der hohe Nachfrage schafft. München gehört zu den wenigen Städten mit Geburtenüberschuss. Hinzu kommen der laufende Zuzug junger Menschen und Familien aus ganz Deutschland und die Einwanderung von EU-Bürgern. Allein im Jahr 2016 sind 634.000 Europäer vor allem aus den östlichen EU-Staaten nach Deutschland gekommen. Seit 2015 muss auch Wohnraum für Hunderttausende Flüchtlinge bereitgestellt werden.
  • Wegen des Niedrigzinses und der gut laufenden Konjunktur läuft die Bauwirtschaft heiß. Baufirmen haben kaum noch Kapazitäten frei, Baumaterial verteuert sich fast im Wochentakt, Handwerker können fast jeden Preis verlangen.
  • Auch wenn der Boulevard gerne mit Miet-Haien titelt: Die Immobilienwirtschaft ist wegen der hohen Kosten renditeschwach. Aufgrund der hohen Grundstückspreise rechnet sich das Ganze für private Investoren kaum. Auch der Staat gehört mit steigenden Anforderungen beispielsweise für Brandschutz, Energieeffizienz und Wärmedämmung zu den großen Kostentreibern.
  • Viele Kommunen haben es versäumt, eine weitsichtige Grundstückspolitik zu betreiben. Es fehlt heute schlicht an Flächen, auf denen neue Wohnungen entstehen könnten. So lange das so ist, bringen alle flankierenden Maßnahmen wie steuerliche Förderung und befristete Sonderabschreibungen nichts.

Die Stadt kann das Problem nur im Verbund mit den Umlandgemeinden lösen. Dafür braucht es auch einen leistungsstarken ÖPNV und ein cleveres Flächenmanagement.

Nach Einschätzung des IHK-Ausschussvorsitzenden Eisele gibt es nur ein Mittel, was den Menschen und den Unternehmen wirklich hilft: mehr neue Wohnungen. 2014 hat die IHK hierzu erstmals eine eigene Studie unter dem Titel „Wachstumsdruck erfolgreich managen“ auf den Tisch gelegt. Über die Kernaussagen wurde auch im Münchner Oberbürgermeister-Wahlkampf diskutiert. Sie sind bis heute gültig. Demnach müssen Bürgermeister tun, was ihnen schwer fällt: nicht nur das Interesse der eigenen Gemeinde verfolgen. München etwa hat zu wenig Fläche, um ausreichend Wohnungen zu bauen.

Die Stadt kann das Problem nur im Verbund mit den Umlandgemeinden lösen. Dafür braucht es auch einen leistungsstarken ÖPNV und ein cleveres Flächenmanagement. In der Stadt selbst muss nachverdichtet und höher gebaut werden, was ebenfalls Widerstände produzieren wird. Die IHK-Fachleute schlagen zudem vor, der Staat solle seine Förderanreize auf das konzentrieren, was die größte Wirkung hat: die Ausweisung neuer Baugebiete durch die Kommunen. Hilfreich seien zudem schnellere und digitale Genehmigungsverfahren.

Teamwork mit der Wirtschaft bringt mehr als eine neue staatliche Baugesellschaft

Der IHK-Ausschuss hat diese Punkte und weitere Detailforderungen in dem Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ zusammengefasst. Auf der jüngsten Ausschusssitzung im Juli hat man diese Punkte mit Augsburgs Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl und Bayerns Baustaatssekretär Josef Zellmeier (beide CSU) diskutiert. Als erfreulich bezeichnet es Eisele, dass sich im Berliner Koalitionsvertrag und im „Werkzeugkasten für mehr bezahlbaren Wohnraum“ der Staatsregierung einige der IHK-Forderungen fast wortgleich wieder finden. Weniger erfreut ist die IHK über den Vorschlag von CSU und BayernSPD zur Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft. Dabei handelt es sich nach Ansicht der Fachleute um ein zeit-, kosten- und ressourcenintensives Unterfangen. „Teamwork von Staat und Wirtschaft ist effizienter als eine neue Behörde“, sagt Kneißl-Heinevetter..

Zugleich räumt die IHK-Fachfrau ein, dass sich trotz der neuen Einsicht der Politik auf die Schnelle wohl nichts ändern wird. Städtetags-Präsident Markus Lewe (CDU) erwartet sogar noch eine weitere Verschlimmerung des Wohnungsnotstands. Am 25. Juli machte er in der „Süddeutschen Zeitung“ die Rechnung auf: Wenn sich die Lage in den deutschen Ballungsräumen bessern soll, müssten pro Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Davon müssten bis zu 120.000 Sozialwohnungen sein. Tatsächlich wurden 2017 insgesamt nur 284.800 neue Wohnungen fertiggestellt. Eisele und Kneißl-Heinevetter halten das für einen zentralen Punkt: Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird nicht kleiner. Sie wächst.