Von Stefan Bottler, IHK-Magazin 5-6/2026
Er ist berühmt für seine transparenten Gebäude mit ihren eleganten Außenfassaden aus viel Glas und wenig Beton. Der vom bekannten Architekten und Städteplaner Sep Ruf (1908–1982) konzipierte Tucherpark gilt als architektonisches Highlight der Nachkriegsmoderne. Jetzt wird dieses Areal am Rande des Englischen Gartens, das Ruf in den späten 1960er-Jahren nach amerikanischem Vorbild als „Innenstadtquartier im Grünen“ gestaltete, saniert. Voraussichtlich bis 2029 wollen die Immobilienunternehmen Hines und Commerz Real, die 2020 den Tucherpark erworben haben, diesem Areal zu neuem Glanz verhelfen.
Auf rund 140.000 Quadratmetern stehen 10 Bauten, darunter 7 Bürogebäude und ein Hotel. „Wir streben einen CO2-neutralen Betrieb mit einem nachhaltigen Energiekonzept an, das mehrere Energieträger nutzt und mit 60 Prozent Einsparungen bei der Wärmeerzeugung die Nebenkosten für gewerbliche Mieter um etwa 20 Prozent senkt“, sagt Mario Schüttauf, Geschäftsführer der Commerz Real Investment GmbH. Rund 4.000 Beschäftigte sollen nach der Sanierung hier arbeiten.
Sanierung oft alternativlos
Der Tucherpark ist das wohl prominenteste Beispiel für Bestandsgebäude in München und Oberbayern, die aus dem letzten Jahrhundert stammen und jetzt saniert werden. Das Ziel ist nicht nur eine energetische Ertüchtigung solcher Bauten. Es müssen auch neue Nutzungskonzepte entwickelt und Beton sowie andere Baumaterialien instandgesetzt werden. Wenn die Gebäude wie beim Tucherpark zum Teil denkmalgeschützt sind, ist die Sanierung alternativlos. Abriss und Neubau kommen nicht infrage.
Aber auch für nicht geschützte Gewerbegebäude kann eine Sanierung die bessere Alternative sein. Weil Baurecht bereits existiert, fallen Genehmigungsprozesse häufig kürzer aus. Außerdem sparen Bauherren Ressourcen und reduzieren so CO2-Emissionen.
2 Jahre für 9.300 Quadratmeter
Mit diesen Argumenten will die BEOS AG überzeugen. „Wir arbeiten bevorzugt mit dem, was bereits vorhanden ist“, sagt Valerie Lorenz, Senior Project Managerin des Projektentwicklers in München. Sie hat unlängst eine Gebäudesanierung in Kirchheim im Landkreis München abgeschlossen. Rund 2 Jahre lang ließ BEOS eine fast 50 Jahre alte Gewerbeimmobilie erneuern und investierte in nachhaltige Technologien und Baumaterialien.
Alle Fenster wurden ausgetauscht, der Hallenboden und das Dach saniert. Auf den Außenfassaden wurden Dämmungen installiert, anstelle der alten Ölheizung und Stableuchten sorgen eine Pelletheizung und eine LED-Beleuchtung für Wärme und Licht.
Jetzt sucht der Projektentwickler Mieter für knapp 9.300 Quadratmeter Fläche. Vor 2023 hatte hier das Modeunternehmen Bogner genäht, gelagert und ausgeliefert.
Nur mit Zertifizierung
BEOS kann sich eine multifunktionale Nutzung für Produktion und Lager vorstellen. Der Entwickler strebt eine Zertifizierung nach der „Building Research Establishment Environmental Assessment Method“ (BREEAM) an. Das in Großbritannien entwickelte Bewertungssystem gilt als ältester Nachhaltigkeitsstandard und ist international sehr verbreitet.
Solche Generalsanierungen müssen auf gut durchgerechneten Kosten-Nutzen-Analysen beruhen. Gebäudebetrieb und -unterhalt dürfen für den späteren Mieter nicht zu teuer werden. Außerdem müssen die baulichen Voraussetzungen stimmen. So können Photovoltaikanlagen nur installiert werden, wenn die Gebäudestatik eine solche Auflast tragen kann und die Dachabdichtungen intakt bleiben. Außerdem müssen die Leistungen der Anlagen auf das vorhandene Netz abgestimmt werden, wenn dieses überschüssigen Strom aufnehmen soll.
Mehrere Energieträger, eher CO2-neutral
Beim Heizen haben die Immobilienentwickler die Qual der Wahl und müssen auch standortspezifische Kriterien berücksichtigen. Für nachhaltige Wärme können unter anderem Wärmepumpen, Infrarotstrahler, Pellets, Biomasse und Solarthermie sorgen. In manchen oberbayerischen Gemeinden steht außerdem Geothermie zur Verfügung. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass ein CO2-neutraler Betrieb am leichtesten mit mehreren Energieträgern erreicht werden kann.
Das haben auch Hines Immobilien und Commerz Real für den Tucherpark berücksichtigt. Beide Unternehmen entwickelten ein Sanierungskonzept, das bislang versiegelte Flächen für neue Bauten und Grünflächen freigibt. Das vergrößerte den vorhandenen Büroraum um 10.000 auf 90.000 Quadratmeter und schuf 10 Hektar zusätzliche Grünflächen. Alle baulichen Maßnahmen müssen außerdem dem Denkmalschutz Rechnung tragen. 2 Bauten sind als Einzeldenkmale geschützt, das gesamte Areal hat das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf der Denkmalliste eingetragen.
Modernisierung in 2 Schritten
In der 1. Sanierungsphase werden die Gebäude von Asbest und anderen Schadstoffen befreit, Betonwände und -decken saniert sowie Anbau- und Abbrucharbeiten erledigt. Wo es möglich ist, werden alte Baumaterialien wiederverwendet. Denkmalgeschützte Fassaden und andere Bauteile werden, falls nötig, nachgebaut.
In der 2. Phase wird eine dezentrale Energieversorgung realisiert und ein Quartiernetz für die Wärme- und Kälteversorgung gebaut. In Zukunft versorgen Photovoltaikanlagen auf den Dächern sowie ein Wasserkraftwerk am Eisbach das Viertel mit Strom. „Wir wollen autark werden“, sagt Christian Meister, Senior Managing Director von Hines Immobilien. Der Miteigentümer ist als Entwickler für das Riesenprojekt verantwortlich.
Eisbach als Kühlwasser-Lieferant
Für die richtige Temperatur sorgen Wärmetauscher, die Abwärme aus den Datencentern nutzen, sowie Heiz- und Kühlsysteme an den Decken, die mit wechselnden Energieträgern arbeiten können. Der bisherige Fernwärmeanschluss bleibt bestehen. Der Eisbach wird für Kühlwasser in der neuen KI-Fabrik sorgen, die die Telekom-Tochter T-Systems im ehemaligen Rechenzentrum des früheren Eigentümers HypoVereinsbank eröffnet hat. Rund 10.000 Grafikprozessoren des US-Technologieriesen NVIDIA müssen permanent auf niedrigen Temperaturen gehalten werden.
Neue Hightech-Hochburg
Auch in anderen Gewerbegebäuden stehen künftige Nutzungen bereits fest. Im denkmalgeschützten Ruf-Haus sollen Büro und Lager einziehen, der künftige Nutzer JetBrains, ein internationales Software-Haus, hat unlängst 21.500 Quadratmeter angemietet. Der neue Tucherpark wird offenkundig eine Hightech-Hochburg.