Gewerbeerlaubnis: Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO)

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke (z. B. Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum; Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden), grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht), gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, unterfällt der Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO.

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne von § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, ist erlaubnispflichtig nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO.

Unter die Erlaubnispflicht als Bauträger fällt, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu (bereits im Stadium der Vorbereitung und/oder Durchführung) Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. a GewO).

Erlaubnispflichtig als Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. b GewO).

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will, bedarf einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO.

Angestellte selbständiger Gewerbetreibender nach § 34c GewO benötigen keine eigene Erlaubnis. Beachten Sie aber bitte die Hinweise zur Weiterbildungspflicht für Angestellte von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern, die bei der/den erlaubnispfichtigen Tätigkeiten unmittelbar mitwirken.

Die Erlaubnis als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und/oder Wohnimmobilienverwalter können Sie hier beantragen.
(Bitte öffnen Sie den Link zum Online-Antragsverfahren in einem gängigen und aktuell unterstützten Browser, z. B. Google Chrome, Microsoft Edge oder Mozilla Firefox. Das Online-Antragsverfahren wird vom Internet Explorer nicht unterstützt.)

Bitte beachten Sie: Mit der Antragsstellung entstehen Gebühren. Die aktuelle Gebührenhöhe können Sie hier einsehen.

Bitte beachten Sie unser zugehöriges Merkblatt und unsere Checklisten zur Antragstellung:

Checkliste für natürliche Personen
Checkliste für juristische Personen

• Erlaubnisvoraussetzungen:
  Die Erlaubnis kann erst erteilt werden, wenn sämtliche Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt sind. Eine Entscheidung über den Antrag ist erst dann möglich, wenn sämtliche erforderlichen Unterlagen vorliegen (z. B. das Führungszeugnis und der Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde, die direkt vom Bundesamt für Justiz an die zuständige Erlaubnisstelle versandt werden). Im Einzelnen müssen nachgewiesen sein:
  • Zuverlässigkeit
  • geordnete Vermögensverhältnisse
  • Nur für Wohnimmobilienverwalter: Berufshaftpflichtversicherung

Bitte beachten Sie: Bitte stellen Sie Ihren Antrag auf Erteilung der Erlaubnis rechtzeitig. Die vollständige Bearbeitung des Erlaubnisantrags dauert in der Regel mehrere Wochen. Wir bitten von Sachstandsanfragen innerhalb dieses Zeitraums abzusehen und bedanken uns für Ihr Verständnis.

Bevor Sie Ihren Antrag stellen, überprüfen Sie bitte anhand der im Antragsformular enthaltenenen Checkliste, ob Sie

• alle Unterlagen vorliegen haben bzw.
• Unterlagen, die direkt an uns gesendet werden, richtig beantragt haben. Bitte achten Sie insbesondere darauf, das Führungszeugnis in der Belegart OG und zur Vorlage bei einer Behörde zu beantragen.

Damit vermeiden Sie Nachforderungen unsererseits, die die Bearbeitung verzögern. Vielen Dank!

Weitergehende Informationen finden Sie in unserem Merkblatt zum Erlaubnisverfahren nach § 34c GewO.

Keine Registrierungspflicht im Vermittlerregister nach § 11a GewO:
Für Gewerbetreibende mit Erlaubnis nach § 34c GewO besteht, anders als beispielsweise für Versicherungsvermittler, keine Pflicht zur Eintragung in das Vermittlerregister nach § 11a Absatz 1 GewO.

Formulare für Versicherungsbestätigungen

Zum Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung (nur für Wohnimmobilienverwalter erforderlich!) legen Sie bitte eine Bestätigung Ihres Versicherungsunternehmens vor, deren Wortlaut folgenden Mustern entspricht:

Versicherungsbestätigung

• ohne Personenhandelsgesellschaft
• Gruppenvertrag
• mit Personenhandelsgesellschaft

Wenn Sie nach Antragstellung zur Nachreichung von Angaben aufgefordert werden, stehen Ihnen hierfür folgende Beiblätter zur Verfügung:

• Für juristische Personen: Beiblatt zur Angabe weiterer gesetzlicher Vertreter
• Beiblatt zur Angabe weiterer Personenhandelsgesellschaften

Achtung Darlehensvermittler: Am 03.09.2025 wurde der Regierungsentwurf des Gesetzes zur Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie veröffentlicht.

Derzeit sieht der Regierungsentwurf u. a. folgende künftige Änderungen vor:

Einführung einer neuen Erlaubnispflicht nach § 34k Absatz 1 GewO-E für Darlehensvermittler

• Der neuen Erlaubnispflicht nach § 34k Absatz 1 GewO-E sollen künftig gewerbliche Vermittler von Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen und entsprechenden Finanzierungshilfen, mit Ausnahme von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 34i GewO, unterliegen. Die gewerbsmäßige Vermittlung von Unternehmerdarlehensverträgen zwischen gewerblichen Unternehmen soll künftig nicht mehr erlaubnispflichtig sein.
• Die Erlaubnispflicht soll künftig auch für Darlehensvermittler gelten, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln. Betroffen sollen nur Unternehmen mit mindestens 250 Beschäftigten und entweder einem Jahresumsatz von mehr als 50 Mio. Euro oder einer Jahresbilanzsumme über 43 Mio. Euro sein.
• Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis als Darlehensvermittler sind, wie bisher, der Nachweis der Zuverlässigkeit sowie geordneter Vermögensverhältnisse. Zusätzliche Erlaubnisvoraussetzung ist nach dem Regierungsentwurf der Nachweis der Sachkunde. Für den Sachkundenachweis sieht der Regierungsentwurf unter gewissen Voraussetzungen eine Delegationsmöglichkeit vor.
• Darlehensvermittler, die die Tätigkeit neu aufnehmen, sollen nach derzeitigem Stand ab dem 20.11.2026 statt der Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO eine Erlaubnis nach § 34k GewO-E benötigen.
• Für Gewerbetreibende, die vor dem 20.11.2026 über eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO als Darlehensvermittler verfügen und die Tätigkeit im Sinne von § 34k GewO-E weiterhin ausüben möchten, sieht der Regierungsentwurf eine Übergangsfrist für die Beantragung der neuen Erlaubnis nach § 34k GewO-E bis zum Ablauf des 31.05.2027 vor. Bei diesen Gewerbetreibenden erfolgt nach dem Regierungsentwurf in der Regel auch keine Prüfung der Zuverlässigkeit und der geordneten Vermögensverhältnisse (vereinfachtes Verfahren). Mit bestandskräftiger Entscheidung über den Erlaubnisantrag nach § 34k GewO-E soll die Vorerlaubnis nach § 34c GewO als Darlehensvermittler erlöschen, spätestens jedoch mit Ablauf des 19.11.2027. Wird nicht rechtzeitig eine Erlaubnis nach § 34k GewO-E bis zum Ablauf des 31.05.2027 beantragt, erlischt die bestehende Erlaubnis als Darlehensvermittler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO mit Ablauf des 19.11.2027.
• Zudem sieht der Regierungsentwurf eine sog. „Alte-Hasen-Regelung“ für Gewerbetreibende mit einer vor 20.11.2026 bestehenden Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO als Darlehensvermittler vor. Sofern diese seit dem 01.01.2021 ununterbrochen selbständig oder unselbständig als Darlehensvermittler im Sinne des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO tätig waren, sollen sie keiner Sachkundeprüfung nach § 34k Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 GewO-E bedürfen, wenn sie die Erlaubnis nach § 34k Absatz 1 GewO-E bis zum Ablauf des 31.05.2027 beantragen und die ununterbrochene Tätigkeit nachweisen.
• Auch für die neu unter die Erlaubnispflicht als Darlehensvermittler nach § 34k GewO-E fallenden Gewerbetreibenden, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln und die nicht als Kleinstunternehmen oder kleine oder mittlere Unternehmen im Sinne der Empfehlung 2003/361/EG gelten, sieht der Regierungsentwurf eine Übergangsregelung vor. Auch sie müssen bis zum Ablauf 31.05.2027 eine Erlaubnis als Darlehensvermittler nach § 34k GewO-E beantragen. Bei Antragstellung zu diesem Zeitpunkt dürfen diese Gewerbetreibenden die Tätigkeit nach § 34k Absatz 1 GewO-E bis zum Abschluss des Erlaubnisverfahrens auch ohne die Erlaubnis nach § 34k Absatz 1 GewO-E ausüben. Die „Alte-Hasen-Regelung“ zum Nachweis der Sachkunde (s. o.) soll für sie entsprechend gelten.

Einführung einer Pflicht für Darlehensvermittler, sich sowie Personen, die für die Vermittlung und Beratung in leitender Position verantwortlich sind, im Vermittlerregister nach § 11a GewO eintragen zu lassen.

Einführung weiterer Berufsausübungsregelungen, z. B.

• Gewerbetreibende mit einer Erlaubnis nach § 34k Absatz 1 GewO-E müssen sicherstellen, dass ihre Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, über angemessener Kenntnisse und Fähigkeiten in ihrem Geschäftsbereich verfügen. Ein Sachkundenachweis wie für den Gewerbetreibenden selbst ist für seine Angestellten nach dem Regierungsentwurf nicht vorgesehen.
• Weiterbildungspflicht für den Gewerbetreibenden und seine unmittelbar bei der Vermittlung und Beratung mitwirkenden Beschäftigten. Auch hinsichtlich der Weiterbildungsverpflichtung soll es für den Gewerbetreibenden unter bestimmten Voraussetzungen eine Delegationsmöglichkeit geben. Für weiterbildungspflichtige Angestellte ist eine solche Delegation hingegen nicht vorgesehen.

Die IHK für München und Oberbayern informiert Sie hier über aktuelle Entwicklungen.

Am 28.06.2025 tritt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz in Kraft. Es bringt neue Pflichten unter anderem für die Erbringer von Dienstleistungen für Verbraucher/-innen im elektronischen Geschäftsverkehr, sofern sie nicht als Kleinstunternehmen gelten.

Nähere Infos finden Sie hier.

Die Bürokratieentlastungsverordnung vom 11.12.2024 sieht in Artikel 14 Änderungen an der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor: Zum 01.01.2025 entfallen dort die nun in § 7 GewO geregelten Mitteilungspflichten zu Personen, deren Zuverlässigkeit zu überprüfen ist, sowie die entsprechenden Ordnungswidrigkeitentatbestände.

Das Kreditzweitmarktförderungsgesetz vom 22. Dezember 2023 sieht für die Gewerbeordnung einige Folgeänderungen zum Inkrafttreten des Wertpapierinstitutsgesetzes (WpIG) vor. So wurde eine weitere Ausnahme von der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO für Wertpapierinstitute mit Erlaubnis nach § 15 Absatz 1 WpIG (oder fingierter Erlaubnis nach § 86 Absatz 1 WpIG) sowie Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 WpIG eingeführt.

Das Gesetz zur Änderung der Gewerbeordnung und anderer Gesetze vom 9. November 2022 sieht unter anderem einige für Erlaubnisinhaber/-innen nach der Gewerbeordnung relevante Änderungen vor:

Mitteilungspflicht bei Gewerben mit Zuverlässigkeitsprüfung
Nach dem neu gefassten § 7 der Gewerbeordnung (GewO) ist nun für alle Gewerbe mit Zuverlässigkeitsüberprüfung zentral eine Mitteilungspflicht von Personen geregelt, deren Zuverlässigkeit zu überprüfen ist, auch im Falle eines späteren Eintritts in den Gewerbebetrieb. Bislang bestand die Mitteilungspflicht nicht für alle entsprechenden Gewerbe. Bei juristischen Personen bezieht sie sich auch auf die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen Personen.
Zu den Gewerben mit Zuverlässigkeitsüberprüfung gehört unter anderem die Tätigkeit als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer oder Wohnimmobilienverwalter. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis Euro 5.000,00 dar.

Ergänzung der Regelung zur Gewerbeanzeige
Im Interesse einer wirksamen Überwachung der Gewerbeausübung muss nach der neu eingeführten Nummer 2a in § 14 Absatz 1 Satz 1 GewO der Gewerbebehörde nun auch eine Namensänderung des Gewerbetreibenden angezeigt werden. Dies betrifft sowohl natürliche als auch juristische Personen.
Zudem wurde die Mitteilungspflicht der Finanzbehörden an die Gewerbebehörden erweitert und der Katalog der empfangsberechtigten Stellen ergänzt.

Zusätzliche Ordnungswidrigkeit: Nichterfüllung der Weiterbildungspflicht
Die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Weiterbildungspflicht von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern kann nach entsprechender Ergänzung des § 144 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu Euro 5.000,00 geahndet werden.