Ausschuss Immobilienwirtschaft

Was braucht die Immobilienwirtschaft von der kommunalen Ebene?

Immobilienwirtschaft und Kommunen müssen aktuell enger denn je zusammenarbeiten, um nachhaltige, wirtschaftlich erfolgreiche und lebenswerte Städte, Standorte und Quartiere zu konzipieren und umzusetzen. Ein entscheidender Faktor für die Immobilienwirtschaft ist die Zusammenarbeit mit der kommunalen Verwaltungsebene, da diese die Realisierbarkeit, Dauer und Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten maßgeblich beeinflusst.

Thomas Rehn, Leiter der Obersten Baubehörde der Landeshauptstadt München (Lokalbaukommission), die für die Genehmigung, Kontrolle und Überwachung von Bauvorhaben zuständig ist, gab in seinem Vortrag einen Überblick, wie der Genehmigungsprozess auf kommunaler Ebene in den letzten Jahren beschleunigt wurde. Zum einen sind durch die Novellierung der Bayerischen Bauordnung, die am 01.01.2025 in Kraft trat, Vereinfachungen im Genehmigungsverfahren zu erwarten, zum anderen war die Einführung des digitalen Bauantrags ein wichtiger Meilenstein zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens. Abschließend zeigte Herr Rehn die anstehenden Weiterentwicklungen auf. So soll ein einheitlicher Bauantrag für alle Bundesländer geschaffen werden und eine Anbindung an die BundID erfolgen.

Im Anschluss wurde in einem Workshop diskutiert, was die Immobilienwirtschaft von der kommunalen Ebene braucht, um schneller agieren zu können.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft im Dialog mit der Politik

Die Ausschussmitglieder nutzten die Möglichkeit mit den wohnungspolitischen Sprecher-/innen auf Landes- und Bundesebene über die aktuellen Herausforderungen der Bau- und Immobilienbranche zu diskutieren:

Lange Jahre war die Bau- und Immobilienwirtschaft ein Stabilitätsanker der bayerischen Wirtschaft, doch die Branche steht vor großen Herausforderungen. Herr Dr. Spies (Art-Invest-Real Estate) stellte in einem kurzen Impuls vor, dass hohe Zinsen, gestiegene Baukosten, hohe Anforderungen zum nachhaltigen Wirtschaften (Environmental Social Governance, kurz ESG-Richtlinien), wechselnde Förderbedingungen sowie die Inflation den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zuletzt haben einbrechen lassen. In einem weiteren Impuls erläuterte Herr Dr. Laub (Nymphenburger Beteiligungs AG), dass durch hohe bürokratische Anforderungen als auch durch langwierige Genehmigungsprozesse in den Baubehörden der Wohnungsbau ausgebremst wird. Infolge werden potente Projetentwickler das Interesse am Wohnungsbau verlieren und Investitionen darin einstellen.

Im Anschluss diskutierten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer, welche Maßnahmen die Bau- und Immobilienwirtschaft von politischer Seite braucht, um den Wohnungsbau als auch den gewerblichen Bau wieder wirtschaftlicher zu gestalten.

Sanieren im Bestand - Aktuelle Herausforderungen

Das Thema gewinnt in der Bau- und Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung, da die Umsetzung des Klimaziels des Bundes, die CO2-Neutralität bis 2045, nur durch die energetische Sanierung von älteren Bestandsimmobilien zu erreichen ist. Doch damit ist ein hoher Kosten- und Finanzierungaufwand verbunden.

Anhand von drei Impulsvorträgen wurden die Herausforderungen aufgezeigt. Mit der Studie "Wie teuer wird die Klimaneutralität im Berliner Wohnungsbestand?" stellte Thomas Voßkamp, bulwiengesa AG, die Kosten für die energetische Sanierung nach Gebäudeklassen für eine Großstadt dar. Anschließend zeigte Mario Mühlbauer, Dr. Hans Maier AG, auf, welche Abwägungen große Wohnungsbestandshalter bei der Kalkulation der Sanierungskosten treffen müssen. Eine besondere Herausforderung stellt die energetische Sanierung eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes dar, denn Denkmalschutzanforderungen stehen oft im Widerspruch zu den Anforderungen für energetisches Sanieren. Am Beispiel des Projektes "Herzog Max" (ehemals Karstadt Sport) am Münchner Stachus geht Dr. Kilian Burkholz, accumulata GmbH, auf die Problematik bei gewerblich genutzten Immobilien ein. In einem weiteren Impulsvortrag erklärte Stefan Heckerodt, DZ HYP, Hamburg, wie eine Bestandimmobilie nach den Kriterien für nachhaltiges Wirtschaften (Environmental Social Governance, kurz ESG-Richtlinien) bewertet wird.

Im Anschluss diskutierten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer in einem Workshop, welche Rahmenbedingungen für eine wirtschaftliche Sanierung von Seiten der Politik notwendig sind.

Quo vadis Immobilienwirtschaft?

Im Fokus stand die vielzitierte Zeitenwende, die durch die aktuellen Herausforderungen wie steigende Zinsen, regulatorische Vorgaben, Verunsicherung auf den Kapitalmärkten oder gestiegene Bau- und Energiekosten auch in der Immobilienbranche eingeläutet ist.

Hinzu kommt, dass der Gebäudesektor eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele einnimmt und sich wegen des Green Deal der Europäischen Union (EU) im Umbruch befindet. Strukturelle Veränderungen in gewerblichen Segmenten wie Einzelhandel oder Büroimmobilien verschärfen die Situation zusätzlich. Die Folge sind weniger Bauinvestitionen (v. a. im Neubau) durch veränderte Kosten- und Ertragskalkulationen, massive Verzögerungen bei der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und weiter steigende Mietpreise. Die Schaffung von Wohnraum liegt im Interesse der gesamten Wirtschaft. Wohnraum wird für den Gewinn und die Bindung von Arbeitskräften – auch im Kontext der Zuwanderung ausländischer Fachkräfte – dringend benötigt. Die ambitionierten Ziele bei der Wohnraumschaffung auf Landes- und Bundesebene sind derzeit jedoch nicht annähernd erfüllbar.

Aus diesem Grund hat der Ausschuss für Immobilienwirtschaft ein Positionspapier mit Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum erstellt. Das Positionspapier finden sie hier.

Aktuelle Herhausforderungen für die Immobilienwirtschaft

Im Fokus standen die aktuellen Herausforderungen in der Immobilienbranche wie steigende Zinsen, Verunsicherung auf den Kapitalmärkten oder gestiegene Bau- und Energiekosten. Daneben befindet sich die Branche durch die Beschlüsse des Green Deal der Europäischen Union (EU) im Umbruch. Durch das europaweit einheitliche Klassifikationssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten, die EU-Taxonomie, nimmt der Gebäudesektor eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele ein. Die gesamte Immobilienwirtschaft ist somit direkt und indirekt von den Maßnahmen und Auswirkungen auf die Finanzmärkte betroffen.

Dr. Marcus Lingel, Merkur Privatbank, stellt die momentanen Herausforderungen bezüglich aktueller Finanzierungsbedingungen dar. Die aktuelle Zinsentwicklung beeinflusst die Immobilienbranche immens. Die geänderte Risikobewertung hat insbesondere auf den Mittelstand massive Auswirkungen.

Manfred Ruhdorfer, KLAUS Wohnbau GmbH, gibt einen Überblick über die aktuellen Baukostensteigerungen und die damit einhergehenden Konsequenzen für die Immobilienbranche. Die Baukosten sind allein zwischen Mai 2021 - Mai 2022 um 23% angestiegen, die Lage verschärft sich seitdem kontinuierlich.

Bernhard Eichiner, IHK für München und Oberbayern, stellt eine Momentaufnahme der derzeitigen Entwicklung der EU-Taxonomie dar und gibt einen allgemeinen Überblick über die Regularien und möglichen Auswirkungen der betroffenen Wirtschaftszweige.

Dr. Gunnar Gombert, Jones Lang LaSalle, erläutert die Auswirkungen der Nachhaltigkeitsregulatorik auf den Immobilienmarkt und geht dabei insbesondere auf die Herausforderungen, Chancen und Risiken für betroffene Unternehmen der Branche ein.

Im Fokus: Business Improvement Districts (BIDs)

Am 25. April 2022 fand die Frühjahrssitzung des Ausschusses Immobilienwirtschaft in hybrider Form statt.

BIDs werden deutschlandweit aktuell verstärkt als ein geeignetes städtebauliches Instrument zur Attraktivitätssteigerung, Stärkung und Revitalisierung von Innenstädten diskutiert und in einigen Bundesländern bereits umgesetzt. In der Sitzung wurden die Chancen und Risiken anhand ausgewählter Best-Practice Beispiele vorgestellt, diskutiert und eine Positionierung zum Thema erarbeitet.

Fachvorträge zu BIDs

Tine Fuchs, Abteilungsleiterin Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) e.V., gibt einen Überblick über die aktuelle Situation in Innenstädten und welchen Beitrag BIDs als städtebauliches Instrument zur Attraktivitätssteigerung und Revitalisierung der Innenstadt und Stadtteilzentren leisten können. Sie geht dabei insbesondere auf den Gründungsprozess (rechtliche Rahmenbedingungen), deutschlandweit laufende Projektbeispiele und die Erfolgsfaktoren von BIDs ein.

Dr. Sebastian Binger, OTTO WULFF BID Gesellschaft, stellt unterschiedliche BID-Initiativen in der Hansestadt Hamburg vor, geht auf deren Rolle bei der Stadt(gestaltung) ein, erläutert den Steuerungsprozess und die Herausforderungen, die mit dem BID-Modell verbunden sind.

Oliver Alberts, Vorsitzender der ISG Barmen-Werth e.V., schildert die Erfahrungen zu den Immobilien-Standort-gemeinschaften (ISG) in Wuppertal. Die Bezeichnung entspricht einem BID. Er geht dabei insbesondere auf Chancen, Risiken und die Rolle der Kommunen ein.

Anschließend diskutierten die Mitglieder des Ausschusses den Positionierungsentwurf.