Mietpreisbremse
Bundesgesetzgebung zur Mietpreisbremse
Kernpunkt des Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist die Beschränkung von Mieterhöhungen bei Weiter- bzw. Neuvermietungen von Bestandswohnungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse tritt nur durch Erlass einer Länderverordnung in Kraft. So können die Bundesländer per Rechtsverordnung bestimmte Gebiete als "angespannte Wohnungsmärkte" ausweisen. Nur dort greifen die Regelungen der Mietpreisbegrenzungen. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse bis 2020 gelten.
Seit Juni 2015 haben die Länder die Möglichkeit, die Mietpreisbremse für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Erlass einer Länderverordnung anzuwenden. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde bereits mehrfach angepasst und verschärft.
Was beinhaltet die Mietpreisbremse?
- Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnimmobilien. Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnimmobilien gelten die Regelungen nicht.
- Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.
- Bei einer Wiedervermietung ist der Vermieter verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt, wenn der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Vermieter muss über diesen Zustand vor Vertragabschluss informieren.
- Ein Schreiben des Mieters mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter ist ausreichend, um eine zu hohe Miete zu rügen.
Weiterentwicklung Mietpreisbremse 2020:
Die Große Koalition hat am 18. August 2019 die Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre beschlossen. Spätestens zum 31. Dezember 2025 sollen alle diesbezüglichen Rechtsverordnungen außer Kraft treten. Zusätzlich wurden folgende Änderungen beschlossen:
- Verlängerung der Rückzahlungspflicht für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Mieter können zu viel gezahlte Miete künftig auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.
- Verlängerung des Betrachtungszeitraum zur Erstellung von Mietspiegeln
Der Betrachtungszeitraum zur Erstellung von Mietspiegeln wird von 4 auf 6 Jahre verlängert. Ziel ist es, Mieterhöhungen stärker einzudämmen.
Verfahrensstand:
Der Bundestag hat in seiner Sitzung vom 14.02.2020 diesen Änderungen zugestimmt.
Alle Informationen zum Gesetzgebungsverfahren (z.B.: Regierungsentwurf, etc.) finden Sie auf der Seite zur Mietpreisbremse des BJMV
Situation in Bayern:
Der Ministerrat hat am 07.08.2019 die neue Mieterschutzverordnung erlassen und somit eine rechtssichere Grundlage für die Mietpreisbremse in Bayern geschaffen. Am 16.06.2020 wurde die Verlängerung der Mieterschutzverordnung in 2 Stufen beschlossen.
1. Stufe:
Verlängerung der Mietpreisbremse auf Basis der bestehenden Mieterschutzverordnung bis 31.12.2021. In 162 bayerischen Kommunen gelten weiterhin folgende Regelungen:
* Die Miete darf bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um
maximal 10% übersteigen.
* Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete binnen 3 Jahren um nicht mehr als 15% und
nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden.
* Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum besteht zehn Jahre (statt 3 Jahre) nach der
Veräußerung für den Erwerber die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen.
2. Stufe:
Erlass einer neuen Mieterschutzverordnung auf Basis einer aktualisierten Datengrundlage. Ziel ist die Berücksichtigung der Entwicklungen auf den bayerischen Wohnungsmärkten.
Nähere Informationen zur Mietpreisbremse in Bayern (z. B. Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt) finden Sie auf der Seite des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz
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