Mitarbeiter-Wohnen: Formen, Bedingungen und Fördermöglichkeiten für Werkswohnungen

Wohnungssituation in Oberbayern

• Bezahlbarer Wohnraum für Bezieher niedriger und mittlerer Einkommen ist in weiten Teilen Oberbayerns Mangelware.
• Zwei relevante Faktoren für den Anstieg der Immobilien- und damit der Mietpreise sind der anhaltende Zuzug und der Mangel an Bauland.
• Entspannung ist mittelfristig nicht in Sicht.
• Laut BIHK-Konjunkturumfrage (Frühjahr 2023) sehen 64 Prozent der befragten oberbayerischen Firmeninhaber im Fachkräftemangel ein Risiko für die wirtschaftliche Entwicklung ihres Unternehmens.
• Um Fachkräfte gewinnen und halten zu können, ist bezahlbarer Wohnraum wichtig. Viele Unternehmen sind deshalb bereits aktiv geworden und unterstützen ihre Mitarbeiter bei der Wohnungssuche. Sie gehen abhängig von Branche und Firmengröße sehr individuell vor.

Definition des Mitarbeiter-Wohnens und Werkswohnungen

Viele Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeiter aktiv bei der Wohnungssuche. Dabei wählen sie unterschiedliche Formen:

• Klassischer Werkswohnungsbau:
  Ein Unternehmen erstellt für seine Mitarbeiter Wohnraum auf eigenem Grund. Diese Wohnungen werden vorwiegend Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt.
• Zusammenarbeit mit wohnungswirtschaftlichen Partnern
  Einige Unternehmen arbeiten mit Partnern aus der Wohnungswirtschaft zusammen. Beispiel hierfür ist die Anmietung von Wohnraum in Boardinghäusern oder von privatwirtschaftlich organisierten Vermietern. Oft wird auch Wohnraum zur Kapitalanlage angekauft und an Mitarbeiter vermietet.
• Zusammenarbeit mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften:
  Kommunale Wohnungsgesellschaften bieten Unternehmen die Möglichkeit, Wohnraum für ihre Mitarbeiter anzumieten. Oft werden in diesem Zusammenhang zeitlich befristete Belegungsrechte erworben.
  Beispiele hierfür sind die Münchner GEWOFAG oder die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt GmbH, die beispielsweise bereits spezielle Wohnprojekte für Azubis angeboten haben.

Mietrecht und Werkswohnungsbau

Auch für Werkwohnungen gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Aus dem Zusammenspiel mit dem Arbeitsvertrag können sich aber Besonderheiten ergeben. Welche besonderen Vorschriften bei der Beendigung eines Vertrages über eine Werkwohnung zur Anwendung kommen, hängt vom jeweiligen Vertragstyp ab. Es gibt zwei Arten von Werkwohnungen: die Werkmietwohnung und die Werkdienstwohnung.

Werkmietwohnung

Von einer Werkmietwohnung (§576 BGB) spricht man dann, wenn der Arbeitsvertrag zwar der Anlass für den Abschluss des Mietvertrages ist, aber zwei getrennte Verträge (Arbeits- und Mietvertrag) bestehen. Vermieter der Wohnung muss nicht notwendigerweise der Arbeitgeber selbst sein, es kann sich auch um einen Dritten handeln. Während des bestehenden Arbeitsverhältnisses genießt der Arbeitnehmer und Mieter dieselben Schutzrechte wie ein 'normaler' Mieter. Nach Beendigung des Arbeitsvertrages gilt allerdings bei Mietverhältnissen von weniger als 10 Jahren eine Kündigungsfrist von lediglich drei Monaten, wenn die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt. Die Kündigungsfrist verkürzt sich sogar auf einen Monat, wenn es sich um eine Wohnung handelt, deren Überlassung in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz für das Arbeitsverhältnis erforderlich ist. Typische Beispiele für solche funktionsgebundenen Werkmietwohnungen sind Hausmeisterwohnungen im zu betreuenden Objekt.

Werkdienstwohnung

Bei einer Werkdienstwohnung (§576 b BGB) stellt die Überlassung des Wohnraums einen Teil
der Gegenleistung für die Arbeitsleistung dar. Es gibt somit nur einen einheitlichen Vertrag. Daher endet grundsätzlich mit dem Ende des Arbeitsvertrages auch die Wohnungsüberlassung.

Allerdings gilt dies nicht für solche Wohnungen, die der Arbeitnehmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in der er mit seiner Familie lebt: Für solche Werkdienstwohnungen gelten die gleichen Regelungen wie für Werkmietwohnungen.

Ziel vieler Arbeitgeber ist es, Arbeits- und Mietverhältnis zeitgleich zu beenden. Ist das Arbeitsverhältnis von vorneherein nur auf kurze Dauer angelegt, wie bei Mitarbeitern während der Ausbildung, während der Probezeit oder bei Saisonarbeitern, kann auch das Mietverhältnis entsprechend befristet werden.

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Steuern und Werkswohnungen

Dem Arbeitnehmer entsteht ein geldwerter Vorteil gemäß § 8 EStG, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Wohnraum zu einem Preis unterhalb der ortsüblichen Miete überlässt. Für den Mitarbeiter bedeutet dies, dass die Differenz zwischen ortsüblicher und vergünstigter Miete als zusätzlicher Gehaltsbestandteil gesehen wird und somit der Einkommensteuer unterliegt. Zur Berechnung der ortsüblichen Miete werden regelmäßig Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen.

Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, den geldwerten Vorteil bei der verbilligten Überlassung von Mitarbeiterwohnungen durch den Arbeitgeber zu vermeiden bzw. zu verringern. Gem. § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG entfällt ein (lohn-)steuerpflichtiger Vorteil (geldwerter Vorteil), soweit der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese nicht mehr als 25 €/m² (exklusive umlagefähige Kosten gemäß BetrKV) beträgt.

Alternativ kann der geldwerte Vorteil um einen Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € jährlich verringert werden (§ 8 Abs. 3 EStG); dies trifft jedoch nur auf Unternehmen zu, die mindestens in gleichem Umfang Wohnungen an fremde Dritte vermieten.

Wichtig: Die gleichzeitige Anwendung beider Möglichkeiten ist nicht zulässig.

Wann entsteht kein geldwerter Vorteil?

• Wenn eine Konstellation gewählt wird, in der der Arbeitgeber nicht gleichzeitig Vermieter ist und die Vermietung auch nicht durch das Arbeitsverhältnis veranlasst wird.
• Wenn Wohnraum gemäß eines auf Landesrecht basierenden Förderprogramms wie des EOF Förderprogramms an Arbeitnehmer weitergegeben werden kann.

Fördermöglichkeiten für Werkswohnungsbau

Für Unternehmen, die selbst Wohnraum erstellen und an ihre Mitarbeiter vermieten, bestehen Fördermöglichkeiten im Rahmen des Programmes „Einkommensorientierte Förderung (EOF)“ auf Basis des Bayerischen Wohnungsförderungsgesetzes (BayWoFG) sowie der Wohnungsförderbedingungen 2012 (WFB 2012).

• Förderfähig in diesem Zusammenhang ist Wohnraum, der zur dauerhaften Nutzung rechtlich und tatsächlich geeignet ist (Art. 3 Abs. 1 BayWoFG). Es können Belegungsbindungen von 25 oder 40 Jahren gewählt werden.
• Die Vermietung erfolgt zu marktüblichen Konditionen. Die anfängliche zulässige Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist abhängig vom Bauort und kann bei der Bewilligungsstelle erfragt werden. Mieter können einen einkommensabhängigen Mietzuschuss als Ausgleich zwischen der vereinbarten anfänglichen, zulässigen und der gemäß Haushaltseinkommen zumutbaren Miete in Anspruch nehmen. Dieser muss jeweils nach 36 Monaten neu beantragt werden.
• Bauherren können Fördermittel je nach Standort des Projektes über die Regierung von Oberbayern bzw. über die Stadt München, Mieter ihren Mietzuschuss über die jeweils zuständigen Landratsämter bzw. die Stadt München beantragen.
• Diese Wohnungen werden im Regelfall eigenverantwortlich durch den Eigentümer (in diesem Fall den Unternehmer) an Personen vergeben, deren Einkommen den innerhalb des Programms festgelegten Einkommensstufen I, II oder III entspricht.
• Der Nachweis erfolgt über die Vorlage eines Wohnberechtigungsschein.
• Die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB gelten auch in im Rahmen des Förderprogramms EOF. Mieterhöhungen sind frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zulässig. Danach kann die Miete innerhalb des Bindungszeitraums frühestens nach Ablauf von jeweils drei weiteren Kalenderjahren und um bis zu 7,5 %. erhöht werden. Diese Regelung gilt für Wohnungen, die ab Mai 2018 bewilligt wurden.

Informationen zu Förderbedingungen

für Bauvorhaben außerhalb der Landeshauptstadt München

• beim Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr
• und bei der Regierung von Oberbayern

für Bauvorhaben innerhalb der Landeshauptstadt München bei der

• Landeshauptstadt München

Praxisberichte zum Werkswohnungsbau

Klassischer Werkswohnungsbau auf Privatgelände

• Franz Obermeier GmbH, Schwindegg
• Branche: Holzbearbeitung
• Beschäftigte: ca. 185

Seit über 50 Jahren stellt die Firma Franz Obermeier GmbH Wohnraum für Mitarbeitende auf eigenem Privatgelände in unmittelbarer Nähe zum Firmensitz bereit. Ziel ist eine langfristige soziale Absicherung der Belegschaft und die Steigerung der Arbeitgeberattraktivität im ländlichen Raum.

• Mietpreis: Durchschnittlich ca. 5,00 – 6,00 €/m² (zzgl. Nebenkosten)
• Projektbeispiel: 25 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 90 m²

Das Modell zeichnet sich durch eine jahrzehntelange Tradition und die Nutzung konzerneigener Flächen aus, wodurch extrem stabile und günstige Mietkonditionen ermöglicht werden.

Praxisbericht: Strategischer Werkswohnungsbau mit einkommensorientierter Förderung

• Unternehmensdaten: Stadtwerke München GmbH (SWM)
• Branche: Energie, Mobilität, Wasser, Telekommunikation
• Beschäftigte: über 11.000

Um Fachkräfte wie Fahrpersonal zu gewinnen, bauen die SWM ihren Bestand auf eigenen Grundstücken massiv aus. Aktuell wohnen bereits rund 9 % der Belegschaft in Werkswohnungen. Ziel ist eine Verdopplung auf 3.000 Wohnungen bis 2030. Die Finanzierung erfolgt über einkommensorientierte Mieten und das Fördermodell der Landeshauptstadt München (LHM).

• Mietpreis Neubau: Durchschnittlich ca. 12,00 €/m² (kalt)
• Projektbeispiele:
• Dantestraße: 56 Apartments für neu zugezogene Mitarbeitende
• Postillonstraße: 114 Familienwohnungen mit integrierter Kita
• Westendstraße: Quartiersentwicklung mit ca. 630 Einheiten auf einem ehemaligen Busbetriebshof

Das Modell kombiniert die Nutzung eigener Flächen mit kommunaler Förderung, um die Wirtschaftlichkeit trotz hoher Baukosten zu sichern.