Sog. Bundesmodell
Bundestag und Bundesrat haben Ende 2019 einem Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung (Gesetz vom 15. November 2019)
sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes (Gesetz vom 26. November 2019)
mit einer Option für die Gemeinden für eine sog. Grundsteuer C (Gesetz vom 30. November 2019)
zugestimmt. Nach der zwischenzeitlichen Verkündung im Bundesgesetzblatt kann die Grundsteuer ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben werden.
Die wichtigste Neuerung ist eine sog. Länderöffnungsklausel, die im Grundgesetz verankert wurde. Somit können sich die einzelnen Bundesländer dafür entscheiden, dass die Grundsteuer abweichend vom Bundesrecht nach einem wertunabhängigen Modell berechnet wird.
Bis 2025 ist Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Ebenso lange dürfen auch die bestehenden Regelungen noch gelten.
Nach den bundesgesetzlichen Regelungen erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auch zukünftig in 3 Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.
- 1. Schritt - Wert: Berechnung des Grundbesitzwerts: Mit der Reform ändert sich insbesondere die Bewertung der Grundstücke. In Zukunft erfolgt diese grundsätzlich nach dem sog. wertabhängigen Modell: Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert (sog. Bodenrichtwert) maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt. Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.
- 2. Schritt - Steuermesszahl: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind: Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem sollen der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb ist für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
- 3. Schritt - Hebesatz: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.
Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken:
Bei Geschäftsgrundstücken orientiert sich die Grundsteuer – ausschließlich – am vereinfachten Sachwertverfahren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.
Grundgesetzänderung mit Öffnungsklausel für Bundesländer:
Durch eine Änderung des Grundgesetzes wird ausdrücklich klargestellt, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer hat. Den Bundesländern wird es außerdem ermöglicht, von den bundesgesetzlichen Regelungen (wertabhängiges Modell) abzuweichen und ein eigenes Grundsteuermodell (insbes. wertunabhängiges Modell) für das Grundvermögen (sog. Grundsteuer B) einzuführen. Dies wäre die von Bayern geforderte weite Öffnungsklausel. Der Freistaat setzte sich dabei für ein unbürokratisches Einfach-Grundsteuermodell ein, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude anknüpft. Die IHK-Organisation hat die Bemühungen um eine vorrangige Flächenanknüpfung stets unterstützt.
Länderfinanzausgleich:
Für den Fall der Inanspruchnahme der Länderöffnungsklausel wird durch eine Änderung im Finanzausgleichsgesetz versucht, den Aufwand für die Bereitstellung der Daten zur Berechnung des Länderfinanzausgleichs möglichst gering zu halten. Beim Länderfinanzausgleich sollen die Neuregelungen der Grundsteuer – nach dem Bundesgesetz – in drei Schritten maßgeblich werden: Die Finanzausgleichswirkungen primärer reformbedingter Änderungen (Steuermessbeträge) und sekundärer reformbedingter Änderungen (Anpassungsreaktionen in Form von Hebesatzänderungen) werden in einem Übergangszeitraum (Ausgleichjahre 2025 bis 2027 sowie 2028 und 2029) „neutralisiert“.
Grundsteuer C als Option:
Künftig können Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C soll die Spekulation verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.
Wann gelten die neuen Regelungen?
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten spätestens ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten.
Was müssen Grundstückseigentümer tun?
Grundstückseigentümer* (* die männliche Form wird zur besseren Lesbarkeit verwendet) müssen bei ihrem Finanzamt eine sog. Feststellungserklärung einreichen. Entscheidend für die darin zu erfassenden Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.
Die Finanzbehörden der Länder, die bei der Grundsteuer das sog. „Bundesmodell“ anwenden, hatten die Frist zur elektronischen Übermittlung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bis 31. Januar 2023 verlängert.
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