Firma „Dahoam“

Von Stefan Bottler, 6/2025

An den Zimmerwänden ragen Regale mit Spielzeugen hoch. In der Zimmermitte steht ein Schreibtisch mit Desktop: Im Norden von München hat ein Gründer das Wohnzimmer seiner Terrassenwohnung in ein Spielwarengeschäft umgewandelt. Ein Werbebanner im Vorgarten informiert über das Angebot, eine Leuchtschrift im Fenster zeigt die Öffnungszeiten an. Wer hier einkaufen will, tritt über die Terrasse ein.

Ein Unternehmen in den eigenen vier Wänden aufzubauen – für manche Gründer ist dies eine attraktive Option. Sie erreichen ihren Arbeitsplatz auf kürzestem Weg und sparen Ausgaben für einen externen Standort. Auf steuerliche Vorteile müssen sie nicht verzichten. Kosten für gewerblich genutzte Wohnflächen können sie als Betriebsausgaben absetzen. Bei Mietern sind dies vor allem die (anteilige) Miete inklusive Nebenkosten, bei Wohnungseigentümern Grundsteuer und weitere Grundstücksaufwendungen.

Bei Publikumsverkehr genehmigungspflichtig

Trotzdem ist die berufliche Nutzung von Miet- und Eigentumswohnungen eine Gratwanderung. Das gilt vor allem dann, wenn Beeinträchtigungen für andere Hausbewohner drohen. „Wer Publikumsverkehr hat oder Umbauten vornimmt, muss sich die gewerbliche Nutzung genehmigen lassen“, sagt Wolfgang Wadlinger, betriebswirtschaftlicher Berater der IHK für München und Oberbayern. Gleiches gilt für Gründer, die mehr Müll erzeugen oder zusätzliche Verkehre verursachen, weil sie dauerhaft Mitarbeiter beschäftigen. Mieter müssen in solchen Fällen ihr Gewerbe mit ihren Vermietern, Wohnungseigentümer mit den übrigen Eigentümern ihrer Hausgemeinschaft abstimmen.

Manche Mietverträge schließen gewerbliche Nutzungen grundsätzlich aus. In solchen Fällen sollten Gründer ihre Vermieter auch dann informieren, wenn sie ausschließlich am PC oder Smartphone arbeiten, also keine Beeinträchtigung für Dritte droht. „Ich empfehle außerdem einen Blick in die kommunale Baunutzverordnung“, sagt Wadlinger. Als Folge der allgemeinen Wohnungsknappheit fahren manche Gemeinden einen restriktiven Kurs und verbieten eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum in Wohngebieten.

Steuerrecht im Blick behalten

Gegen reine Schreibtischarbeiten am Computer werden auch diese Gemeinden wenig einzuwenden haben, zumal sich solche Arbeitsumgebungen vom Homeoffice festangestellter Arbeitnehmer kaum unterscheiden. Allerdings haben die im Gegensatz zu Gründern feste Arbeitszeiten. „Prüfen Sie daher, ob Sie in Ihrer Wohnung wirklich privat abschalten können und ob die Vernetzung mit Geschäftspartnern möglich ist“, rät Wadlinger.

Die gewerbliche Nutzung von Wohnraum hat also Tücken. Das gilt auch beim Steuerrecht, gerade bei eigenen Immobilien. Wenn Gründer hier etwa eigenbetrieblich genutzte Räume aufgeben und den nunmehr freien Raum privat nutzen, nehmen sie ihn aus dem Betriebsvermögen heraus. „Solche aufgedeckten stillen Reserven müssen versteuert werden“, betont Martin Clemens, Leiter des IHK-Steuerreferats. Ausnahmen macht der Gesetzgeber nur für eigenbetrieblich genutzte Räume, die weniger als 20.500 Euro wert sind. Auf dem hochpreisigen Immobilienmarkt München dürfte jedoch kaum ein Arbeitsraum dieses Kriterium erfüllen.