Gewerbeerlaubnis: Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO)

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke (z. B. Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum; Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden), grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht), gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, unterfällt der Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO.

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne von § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, ist erlaubnispflichtig nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO.

Unter die Erlaubnispflicht als Bauträger fällt, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu (bereits im Stadium der Vorbereitung und/oder Durchführung) Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. a GewO).

Erlaubnispflichtig als Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. b GewO).

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will, bedarf einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO.

Angestellte selbständiger Gewerbetreibender nach § 34c GewO benötigen keine eigene Erlaubnis. Beachten Sie aber bitte die Hinweise zur Weiterbildungspflicht für Angestellte von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern, die bei der/den erlaubnispfichtigen Tätigkeiten unmittelbar mitwirken.

Die Erlaubnis als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und/oder Wohnimmobilienverwalter können Sie hier beantragen.
(Bitte öffnen Sie den Link zum Online-Antragsverfahren in einem gängigen und aktuell unterstützten Browser, z. B. Google Chrome, Microsoft Edge oder Mozilla Firefox. Das Online-Antragsverfahren wird vom Internet Explorer nicht unterstützt.)

Bitte beachten Sie: Mit der Antragsstellung entstehen Gebühren. Die aktuelle Gebührenhöhe können Sie hier einsehen.

Bitte beachten Sie unser zugehöriges Merkblatt und unsere Checklisten zur Antragstellung:

Checkliste für natürliche Personen
Checkliste für juristische Personen

• Erlaubnisvoraussetzungen:
  Die Erlaubnis kann erst erteilt werden, wenn sämtliche Erlaubnisvoraussetzungen erfüllt sind. Eine Entscheidung über den Antrag ist erst dann möglich, wenn sämtliche erforderlichen Unterlagen vorliegen (z. B. das Führungszeugnis und der Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde, die direkt vom Bundesamt für Justiz an die zuständige Erlaubnisstelle versandt werden). Im Einzelnen müssen nachgewiesen sein:
  • Zuverlässigkeit
  • geordnete Vermögensverhältnisse
  • Nur für Wohnimmobilienverwalter: Berufshaftpflichtversicherung

Bitte beachten Sie: Bitte stellen Sie Ihren Antrag auf Erteilung der Erlaubnis rechtzeitig. Die vollständige Bearbeitung des Erlaubnisantrags dauert in der Regel mehrere Wochen. Wir bitten von Sachstandsanfragen innerhalb dieses Zeitraums abzusehen und bedanken uns für Ihr Verständnis.

Bevor Sie Ihren Antrag stellen, überprüfen Sie bitte anhand der im Antragsformular enthaltenenen Checkliste, ob Sie

• alle Unterlagen vorliegen haben bzw.
• Unterlagen, die direkt an uns gesendet werden, richtig beantragt haben. Bitte achten Sie insbesondere darauf, das Führungszeugnis in der Belegart OG und zur Vorlage bei einer Behörde zu beantragen.

Damit vermeiden Sie Nachforderungen unsererseits, die die Bearbeitung verzögern. Vielen Dank!

Weitergehende Informationen finden Sie in unserem Merkblatt zum Erlaubnisverfahren nach § 34c GewO.

Keine Registrierungspflicht im Vermittlerregister nach § 11a GewO:
Für Gewerbetreibende mit Erlaubnis nach § 34c GewO besteht, anders als beispielsweise für Versicherungsvermittler, keine Pflicht zur Eintragung in das Vermittlerregister nach § 11a Absatz 1 GewO.

Formulare für Versicherungsbestätigungen

Zum Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung (nur für Wohnimmobilienverwalter erforderlich!) legen Sie bitte eine Bestätigung Ihres Versicherungsunternehmens vor, deren Wortlaut folgenden Mustern entspricht:

Versicherungsbestätigung

• ohne Personenhandelsgesellschaft
• Gruppenvertrag
• mit Personenhandelsgesellschaft

Wenn Sie nach Antragstellung zur Nachreichung von Angaben aufgefordert werden, stehen Ihnen hierfür folgende Beiblätter zur Verfügung:

• Für juristische Personen: Beiblatt zur Angabe weiterer gesetzlicher Vertreter
• Beiblatt zur Angabe weiterer Personenhandelsgesellschaften

Achtung Darlehensvermittler: Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 23.06.2025 einen Referentenentwurf zur Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie vorgelegt. Damit hat das Gesetzgebungsverfahren erst begonnen, es kann noch zu inhaltlichen Änderungen kommen.

Derzeit sieht der Gesetzentwurf u. a. folgende künftigen relevanten Änderungen vor:

Einführung einer neuen Erlaubnispflicht nach § 34k GewO-E für Darlehensvermittler

• Die Erlaubnisvoraussetzungen sollen den bisherigen entsprechen (Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse).
• Vereinfachtes Erlaubnisverfahren: Wird die Erlaubnisurkunde nach § 34c GewO als Darlehensvermittler vorgelegt, sollen die Erlaubnisvoraussetzungen nicht nochmals geprüft werden müssen.
• Für Gewerbetreibende, die am 01.01.2026 eine Erlaubnis nach § 34c GewO als Darlehensvermittler haben, soll eine Übergangsfrist für die Beantragung der neuen Erlaubnis nach § 34k GewO bis zum 19.11.2026 eingeführt werden.
• Mit der Erteilung der neuen Erlaubnis nach § 34k GewO soll die Vorerlaubnis nach § 34c GewO als Darlehensvermittler erlöschen. Sofern keine neue Erlaubnis erteilt wird, soll die Erlaubnis nach § 34c GewO als Darlehensvermittler am 20.11.2026 per Gesetz erlöschen.
• Darlehensvermittler, die die Tätigkeit neu aufnehmen, sollen nach derzeitigem Stand ab dem 01.01.2026 statt der Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO eine Erlaubnis nach § 34k GewO-E benötigen.
• Die Erlaubnispflicht soll künftig auch für bestimmte Warenkreditvermittler gelten, die zur Finanzierung Ihrer Warenverkäufe oder Ihrer Dienstleistung ein Darlehen vermitteln. Betroffen sollen nur Unternehmen mit mindestens 250 Beschäftigten und entweder einem Jahresumsatz von mehr als 50 Mio. Euro oder einer Jahresbilanzsumme über 43 Mio. Euro sein.

Einführung einer Pflicht für Darlehensvermittler, sich im Vermittlerregister nach § 11a GewO eintragen zu lassen

Einführung weiterer Berufsausübungsregelungen, z. B.

• Sachkundeerfordernis für bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkende oder in leitender Person dafür verantwortliche Personen
• Sachkundeerfordernis für Gewerbetreibende, die selbst Vermittlungs- oder Beratungsdienstleistungen erbringen
• Weiterbildungspflicht für diese Personen im Umfang von 5 Stunden pro Kalenderjahr

Die IHK für München und Oberbayern setzt sich für eine möglichst unbürokratische Gestaltung des Gesetzes ein und informiert Sie hier über aktuelle Entwicklungen.

Die Beantragung einer neuen Erlaubnis nach § 34k GewO ist derzeit noch nicht möglich. Zuerst muss das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen sein, das Gesetz in Kraft treten und die zuständige Erlaubnisbehörde geregelt sein.

Am 28.06.2025 tritt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz in Kraft. Es bringt neue Pflichten unter anderem für die Erbringer von Dienstleistungen für Verbraucher/-innen im elektronischen Geschäftsverkehr, sofern sie nicht als Kleinstunternehmen gelten.

Nähere Infos finden Sie hier.

Die Bürokratieentlastungsverordnung vom 11.12.2024 sieht in Artikel 14 Änderungen an der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor: Zum 01.01.2025 entfallen dort die nun in § 7 GewO geregelten Mitteilungspflichten zu Personen, deren Zuverlässigkeit zu überprüfen ist, sowie die entsprechenden Ordnungswidrigkeitentatbestände.

Das Kreditzweitmarktförderungsgesetz vom 22. Dezember 2023 sieht für die Gewerbeordnung einige Folgeänderungen zum Inkrafttreten des Wertpapierinstitutsgesetzes (WpIG) vor. So wurde eine weitere Ausnahme von der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO für Wertpapierinstitute mit Erlaubnis nach § 15 Absatz 1 WpIG (oder fingierter Erlaubnis nach § 86 Absatz 1 WpIG) sowie Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 WpIG eingeführt.

WEG-Reform: Einführung des zertifizierten Verwalters

Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) wurde zum 1. Dezember 2020 novelliert. Unter anderem wurde in § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG eingeführt, dass zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört. Dies ist ausnahmsweise dann nicht der Fall, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Die Regelung zum zertifizierten Verwalter sollte zum 1. Dezember 2022 anwendbar sein. Der Bundestag hat die Frist jedoch um ein Jahr verschoben, um den betroffenen Kreisen mehr Zeit zu geben, die Prüfung bis zum Stichtag abzulegen. Wohnungseigentümer haben daher erst ab dem 1. Dezember 2023 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, vgl. § 48 Absatz 4 Satz 1 WEG.

Nicht geändert wurde hingegen die Übergangsvorschrift, wonach WEG-Verwalter, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren, gegenüber den Wohnungseigentümern dieser WEG bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gelten (siehe § 48 Absatz 4 Satz 2 WEG).

Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 Satz 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Konkretisierende Bestimmungen, insbesondere zu Inhalt und Verfahren der IHK-Prüfung, zu den Voraussetzungen einer Befreiung von der IHK-Prüfung aufgrund anderweitiger Qualifikationen sowie den Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, enthält die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV).

Nach § 7 ZertVerwV ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer

• die Befähigung zum Richteramt,
• eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
• einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Hierbei handelt es sich um eine abschließende Aufzählung, so dass ähnliche Qualifikationen oder Weiterbildungen einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt sind. Dies bedeutet, dass insbesondere Zertifikatslehrgänge / Fortbildungslehrgänge, wie bspw. der Immobilienverwalter/-in (IHK) o.ä., ebenfalls nicht gleichgestellt sind. Nachdem sich der Verordnungsgeber bewusst gegen die Aufnahme von Vorläufern der o.g. Qualifikationen entschieden hat, dürften solche ebenfalls nicht zu einer Gleichstellung führen.

Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Es kommt also auf das insgesamt vorhandene Personal an, das unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist.

Welche Personen „unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut" sind, wird durch die ZertVerwV nicht beantwortet. Allein die Begründung zum Referentenentwurf der ZertVerwV enthält bisher Anhaltspunkte hierfür. Im Referentenentwurf heißt es hierzu: "Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vergleiche § 27 WEG). Dementsprechend müssten Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister), keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Spiegelbildlich müssen Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen. Die Frage, wer unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, ist damit losgelöst von der Vertretungs- und Geschäftsführungsbefugnis zu beantworten. Im Streitfall kann es notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, der unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist und damit eine Prüfung abzulegen hat."

Weitergehende Informationen zum zertifizierten Verwalter sowie zur IHK-Prüfung finden Sie hier .

Auswirkung der WEG-Neuregelungen auf die Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO sowie die Weiterbildungspflicht

Eine Zertifizierung bzw. fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Sie ist weder für die Erteilung der Erlaubnis noch für die Aufrechterhaltung der Erlaubnis erforderlich.

Eine erfolgte Zertifizierung hat auch keinen Einfluss auf die in § 34c Absatz 2a GewO i. V. m. § 15b MaBV vorgeschriebene Weiterbildungspflicht. Auch zertifizierte Verwalter unterliegen also weiterhin der Weiterbildungspflicht in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren.

Das Gesetz zur Änderung der Gewerbeordnung und anderer Gesetze vom 9. November 2022 sieht unter anderem einige für Erlaubnisinhaber/-innen nach der Gewerbeordnung relevante Änderungen vor:

Mitteilungspflicht bei Gewerben mit Zuverlässigkeitsprüfung
Nach dem neu gefassten § 7 der Gewerbeordnung (GewO) ist nun für alle Gewerbe mit Zuverlässigkeitsüberprüfung zentral eine Mitteilungspflicht von Personen geregelt, deren Zuverlässigkeit zu überprüfen ist, auch im Falle eines späteren Eintritts in den Gewerbebetrieb. Bislang bestand die Mitteilungspflicht nicht für alle entsprechenden Gewerbe. Bei juristischen Personen bezieht sie sich auch auf die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen Personen.
Zu den Gewerben mit Zuverlässigkeitsüberprüfung gehört unter anderem die Tätigkeit als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer oder Wohnimmobilienverwalter. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis Euro 5.000,00 dar.

Ergänzung der Regelung zur Gewerbeanzeige
Im Interesse einer wirksamen Überwachung der Gewerbeausübung muss nach der neu eingeführten Nummer 2a in § 14 Absatz 1 Satz 1 GewO der Gewerbebehörde nun auch eine Namensänderung des Gewerbetreibenden angezeigt werden. Dies betrifft sowohl natürliche als auch juristische Personen.
Zudem wurde die Mitteilungspflicht der Finanzbehörden an die Gewerbebehörden erweitert und der Katalog der empfangsberechtigten Stellen ergänzt.

Zusätzliche Ordnungswidrigkeit: Nichterfüllung der Weiterbildungspflicht
Die nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Weiterbildungspflicht von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern kann nach entsprechender Ergänzung des § 144 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu Euro 5.000,00 geahndet werden.