Immobilien

Wachstum braucht Platz

München und andere Regionen in Oberbayern stehen durch den rasanten Bevölkerungszuwachs vor enormen Herausforderungen.Zusätzliche Wohn- und Gewerbeflächen sind dringend nötig. JOSEF STELZER

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© mauritius images/pa/Robert Schlesinger Rund 1,5 Millionen Menschen wohnen bereits in München – Neubausiedlung Weissenseestraße/Tegernseer Landstraße

Oberbayern und vor allem der Großraum München platzen regelrecht aus allen Nähten. Laut „Wohnungsbauatlas für München und die Region“ wohnen allein in der Landeshauptstadt mittlerweile über 1,5 Millionen Menschen. Mit 4 800 Einwohnern je Quadratkilometer weist München damit bereits die höchste Bevölkerungsdichte in ganz Deutschland auf. Bezahlbarer Wohnraum ist schon heute denkbar knapp. Und die Einwohnerzahl steigt weiter. Den Prognosen der Stadt München zufolge werden 2030 hier 1,7 Millionen Menschen wohnen.

Die Stadt allein kann den enormen Wachstumsdruck kaum noch bewältigen. Um bezahlbaren Wohnraum und für Unternehmen genügend Flächen für weiteres Wachstum bieten zu können, sollte die ganze Region an einem Strang ziehen. „Jetzt muss der Rahmen definiert werden, damit der Wirtschaftsraum München auch in den kommenden Jahrzehnten ein attraktiver Standort für Bürger und Unter-nehmen bleibt“, betont Robert Ober-meier, Chefvolkswirt bei der IHK für München und Oberbayern. Die ganze Region benötige eine belastbare Perspektive für dringend nötige Grundstücke für Wohngebäude wie für den Gewerbebau.

Es fehlen Tausende Wohnungen
Nach den Plänen der Stadt München sollen künftig rund 8 500 zusätzliche Wohnungen pro Jahr entstehen. Bis 2019 kommen 3 000 geförderte Wohnungen im Rahmen des Programms „Wohnen für alle“ hinzu. Wird all das ausreichen, um den Bedarf zu decken? Wohl kaum. „In München müssten angesichts der hohen Nachfrage, die durch den starken Zuzug samt Flüchtlingszuwanderung entsteht, pro Jahr 15 000 bis 20 000 Wohnungen gebaut werden“, schätzt Julius Stinauer, der beim Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle für den halbjährlich erscheinenden Marktbericht „City Profile München“ verantwortlich zeichnet.

Immer enger wird es auch für Industrie und Gewerbe, zumal in München nur noch wenige Neubauten entstehen. Hinzu kommt, dass die Stadt seit 2010 rund 160 Hektar Fläche auf Wohnbaurecht umstrukturiert hat. Das heißt: Wo früher Unternehmen residierten, wohnen jetzt Menschen.Die boomende Wirtschaft heizt die Nachfrage nach geeigneten Flächen weiter an. Doch nach dem aktuellen Marktbericht der Immobilienberatung Colliers International München gibt es nur wenige Ansiedlungsmöglichkeiten. Die Neubauaktivitäten im Bereich Gewerbe- und Logistikimmobilien seien dem Bericht zufolge insgesamt „sehr gering“.

Defizite bei der Regionalplanung
Welche Stellschrauben müssten neu justiert werden, um zusätzliche Wohn- und Gewerbeflächen im Großraum München bereitstellen zu können? „Die Fortschreibung des Regionalplans könnte eigentlich eine gute Basis dafür sein“, sagt Claudia Schlebach, IHK-Abteilungsleiterin Unternehmensförderung, Gründung, Gewerberecht. Der Regionalplan dient als eine Art Weichenstellung für die Entwicklung von München und den umliegenden Landkreisen. Zuständig für seine Fortschreibung ist der Regionale Planungsverband München (RPV) als Zusammenschluss aller Kommunen in der Planungsregion. Dazu gehören die Landeshauptstadt München sowie die acht umliegenden Landkreise mit 185 Gemeinden, die bei der Grundstückserschließung eine zentrale Rolle spielen.

Sie entscheiden darüber, ob und wann die Erschließungsprojekte samt allen Infrastrukturmaßnahmen, etwa der Anschluss ans Straßen- und Versorgungsnetz, in Gang kommen. Der RPV greift allerdings nicht in die kommunale Planungshoheit ein, sondern setzt lediglich den Rahmen.

Doch damit sei die Regionalplanung viel zu schwach aufgestellt, so Schlebach. „Aus unserer Sicht soll der Regionalplan verstärkt mit strategischen Zielen zur Siedlungsentwicklung unterlegt und um konkrete Flächenausweisungen ergänzt werden“, fordert IHK-Chefvolkswirt Obermeier. Es fehlten quantitative Aussagen zum künftigen Wohnraumbedarf sowie zu den dafür erforderlichen Flächenausweisungen. Unabdingbar seien überdies klare Aussagen darüber, wie man Gewerbe- und Industriestandorte angesichts des wachsenden Siedlungsdrucks bewahren könne.

Ein weiteres Hemmnis bei der Flächenentwicklung: Die Kommunen müssen bei Eingriffen in Natur und Landschaft im Rahmen der Baulandentwicklung Ersatzflächen bereitstellen. Obermeier betont, „dass Ausgleichspflichten und dafür fehlende Flächen nicht zum Verhinderungsgrund von Bauvorhaben werden dürfen“. Die Gemeinden sollten endlich größere Spielräume erhalten, um in ihren Gebieten weitere Flächen zu entwickeln.

Dass vielerorts Grundstücke für Entwicklungsprojekte fehlen, zeigt eine Umfrage des Bayerischen Gemeindetags aus dem Vorjahr. Demnach verfügen 82 von 160 befragten oberbayerischen Kommunen, also mehr als Hälfte, über keinerlei Flächen zur Ausweisung von Wohnbauland. „Je näher eine Gemeinde am Ballungsraum München liegt, desto schwieriger wird es, überhaupt noch Grundstücke für die Baulandentwicklung zu finden“, sagt Matthias Simon, Baureferent des Bayerischen Gemeindetags.
Viele Grundstückseigentümer sind einfach nicht bereit, Grund und Boden zu verkaufen. Eine Ursache dafür liegt in den extrem niedrigen Zinsen, die sie für die Anlage der Verkaufserlöse erhalten würden. Hinzu kommt, dass die Eigentümer oftmals sogenannte Enkelgrundstücke für nachfolgende Generationen horten. Und den Landwirten drohen bei der Baulandausweisung von Agrarflächen wie auch beim Baulandverkauf schwerwiegende steuerliche Nachteile. Simon: „Vor diesem Hintergrund sollte ihnen der Fiskus Erleichterungen gewähren.“

Die Fortschreibung des Regionalplans könnte eigentlich eine gute Basis dafür sein.

Claudia Schlehbach, IHK-Abteilungsleiterin Unternehmensförderung, Gründung, Gewerberecht

IHK-Standortportal Bayern: Noch mehr Service bei der Suche nach Gewerbeflächen

Für Unternehmer und Investoren, die nach Gewerbeflächen im Freistaat fahnden, ist das IHK-Standortportal längst eine gefragte Anlaufstellen. Jetzt bietet die Plattform noch mehr Funktionen. Ab sofort sind zusätzlich alle IHK-Mitgliedsunternehmen auf einer interaktiven Karte abgebildet. Die Onlinekarte gibt auf einer Datenbasis von mehr als einer Million Betrieben einen Überblick zur Wirtschaftsstruktur in den Regierungsbezirken, Landkreisen und Kommunen des gesamten Freistaats. Zudem sind knapp 121 500 im Handelsregister eingetragene Betriebe aus Oberbayern mit Namen, Rechtsform, Wirtschaftszweig und Adresse eingetragen. Dadurch ist es möglich, nach Branchenstrukturen und Firmen im Umfeld des Wunschstandortes zu recherchieren.
Das IHK-Standortportal Bayern www.standortportal.bayern ist kostenlos. Kommunen und private Anbieter können über die Plattform Gewerbeflächen vermarkten.

Einen derartigen Schub hat es in der Stadtgeschichte noch nicht gegeben.

Bernhard Gmehling, Neuburgs Oberbürgermeister

Neuburg an der Donau: Platznot auch in der Region

Die Stadt boomt. In dem rund 95 Kilometer nördlich von München gelegenen Neuburg an der Donau haben sich allein seit 2014 rund 1 000 Neubürger registriert. Mittlerweile wohnen mehr als 30 000 Menschen in der Stadt – Tendenz steigend. „Einen derartigen Schub hat es in der Stadtgeschichte noch nicht gegeben“, sagt Neuburgs Oberbürgermeister Bernhard Gmehling. Viele Unternehmen haben hier einen Standort, etwa der Automobilzulieferer Faurecia. Der Wirtschaft geht es blendend, die Arbeitslosenquote liegt bei extrem niedrigen 1,8 Prozent.
Infolge des starken Zuzugs verdoppelten sich jedoch die Mietpreise in den vergangenen zehn Jahren nahezu, zum Teil auf zwölf Euro pro Quadratmeter. Bauland ist knapp. Im Norden der Stadt bremsen die ausgeprägten Hanglagen die Bauaktivitäten, im Süden bildet der NATO-Flughafen ein Hindernis. Baugrundstücke werden vor allem im Neuburger Westen ausgewiesen. Im Rahmen von städtischen und privaten Projekten sollen dort – auch durch Nachverdichtung im Stadtzentrum – in den nächsten Jahren einige hundert Neubauwohnungen entstehen.