IHK Magazin

Werkswohnungen: Mietvertrag als Benefit

Im Werben um Fachkräfte punkten Unternehmen, die Mitarbeitern bezahlbaren Wohnraum bieten können. Nun will die Politik neue Anreize schaffen, um Mitarbeiterwohnen attraktiver zu machen.
EVA MÜLLER-TAUBER

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© ©ah_fotobox - stock.adobe.com Die passende Wohnung inklusive - Unternehmen finden damit leichter qualifizierte Mitarbeiter

Nach wie vor leiden viele Unternehmen aus Oberbayern unter dem Fachkräftemangel. Mehr als 60 Prozent der oberbayerischen Firmen sehen in ihm ein Geschäftsrisiko, ergab die Konjunkturumfrage des Bayerischen Industrie- und Handelskammertags (BIHK) im Frühjahr 2019. Um die umworbenen Fachkräfte für sich zu gewinnen und zu halten, müssen die Unternehmen Angestellten in spe etwas bieten. Einen großen Pluspunkt beim Werben um qualifizierte Mitarbeiter verzeichnen Arbeitgeber aus der Region, wenn sie diese bei der Wohnungssuche unterstützen oder ihnen zusammen mit Arbeitsverträgen zugleich bezahlbaren Wohnraum bieten können – denn der ist im Großraum München Mangelware.

Geplatzte Arbeitsverträge

Die Situation ist so angespannt, dass manche Fachkräfte bereits mündlich zugesagte Stellen doch noch ablehnen und in weniger teure Regionen abwandern. »Bei uns sind wegen des Wohnraumproblems schon Arbeitsverträge geplatzt«, berichtet Tobias Schmid (44), Geschäftsführer der Schmid Alarm GmbH in Stockdorf, der zusammen mit weiteren Familienmitgliedern das Unternehmen leitet. Jetzt will der Anbieter von Sicherheitssystemen das Problem selbst angehen.

Derzeit lässt Schmid auf einem Grundstück am Stockdorfer Ortseingang, das der Unternehmerfamilie gehört, 18 öffentlich geförderte Wohnungen mit 50 bis 95 Quadratmetern bauen. Zwölf davon sind für Schmid-Mitarbeiter reserviert. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei günstigen 7,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sie werden, wie die übrigen Wohnungen auch, nach ihrer Fertigstellung 2020 im Rahmen eines Vergabeverfahrens förderwürdigen Interessenten zugeteilt. Sollte der betriebliche Bedarf nächstes Jahr geringer sein und die Firma nicht alle zwölf Wohnungen benötigen, werden diese anderweitig vermietet. »Entsprechende Resonanz ist jedoch da«, sagt Schmid, der derzeit rund 50 Mitarbeiter beschäftigt. Mit den Werkswohnungen will der kleine Mittelständler seine Position im Ringen um qualifizierte Fachkräfte vor allem größeren Firmen gegenüber stärken. »Innovation gehört bei Schmid Alarm zur Tradition«, sagt der Firmenchef. »Wir müssen daher nicht nur technisch immer neue Wege gehen, sondern auch im Umgang mit unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.«

Schmid hat die Zeichen der Zeit erkannt. »Nicht nur für Bezieher niedriger Löhne, sondern auch für Beschäftigte mit mittleren Einkommen wird es in der Region immer schwieriger, Wohnungen zu einem erschwinglichen Preis zu finden«, bestätigt IHK-Immobilienreferentin Susanne Kneißl-Heinevetter. »Unternehmer, die hier Eigeninitiative zeigen, selbst Wohnraum organisieren oder zur Verfügung stellen, haben beim Werben um Fachkräfte bessere Karten.«

Die Franz Obermeier GmbH in Schwindegg etwa besitzt viel Erfahrung mit Mitarbeiterwohnungen. Sie erstellt bereits seit 50 Jahren auf eigenem Grund Wohnungen für Beschäftigte. Das jüngste Projekt wurde zu Jahresbeginn abgeschlossen. Geschäftsführerin Ingrid Obermeier-Osl sieht dies als Investition in die Zukunft: »So schaffen wir die Voraussetzung, dass unsere Mitarbeiter in unserem Unternehmen und in der Region bleiben können.«

Hauptgrund für den Anstieg der Immobilien- und Mietpreise ist neben dem anhaltenden Zuzug in die Region vor allem der Mangel an Bauland. Deshalb appelliert die Landeshauptstadt an die in München ansässigen Unternehmer, sie sollten doch ihre Grundstücke auf Potenzial für den Wohnungsbau hin prüfen. Wer ein Konzept für Mitarbeiterwohnungen anbiete, dem könne man im Gegenzug bei der Ausweisung und Genehmigung von Gewerbe entgegenkommen, so Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD).

Steuerliche Erleichterungen

Um das Mitarbeiterwohnen auf breiter Ebene wieder anzukurbeln, will die Politik zudem steuerliche Anreize schaffen. Dennoch bildet das Steuerrecht eine Hürde für den Bau von Werkswohnungen. Die IHK fordert hier schon seit Längerem Verbesserungen. Derzeit entsteht beispielsweise einem Beschäftigten (gemäß Paragraf 8 Einkommensteuergesetz) ein geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitgeber ihm Wohnraum zu einem Preis unterhalb der ortsüblichen Miete überlässt. Für Mitarbeiter bedeutet dies, dass die Differenz zwischen ortsüblicher und vergünstigter Miete als zusätzlicher Gehaltsbestandteil zählt und somit der Einkommensteuer unterliegt.

Nach dem »Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften« soll ab 2020 nun ein sogenannter Bewertungsabschlag für Mitarbeiterwohnungen eingeführt werden. »Künftig wäre dann kein (lohn-)steuer- und sozialversicherungspflichtiger Vorteil mehr anzusetzen, soweit der Mitarbeiter mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese nicht mehr als 25 Euro pro Quadratmeter beträgt«, erläutert IHK-Steuerreferent Jörg Rummel. Nach derzeitigem Stand soll das Gesetzgebungsverfahren bis Ende dieses Jahres abgeschlossen sein.

Förderprogramm EOF

Auch jetzt schon entsteht ein geldwerter Vorteil in bestimmten Konstellationen nicht. Das ist etwa der Fall, wenn der Arbeitgeber nicht gleichzeitig Vermieter ist und die Vermietung auch nicht durch das Arbeitsverhältnis veranlasst ist. Oder aber, wenn Wohnraum gemäß einem auf Landesrecht basierenden Förderprogramm wie EOF (Einkommensorientierte Förderung) an Arbeitnehmer weitergegeben werden kann.

Auf diese Mittel aus der sozialen Wohnbauförderung des Freistaats Bayern hat auch Unternehmer Schmid zurückgegriffen. Bei EOF erhält der Projektträger ein zinsgünstiges Darlehen über einen Zeitraum von 25 oder 40 Jahren. Schmid entschied sich für die erste Variante, »auch wenn mich aus wirtschaftlicher Sicht auch die mit 40 Jahren Laufzeit gereizt hätte, aber dann hätte ich mit meinem Projekt meine Kinder belastet«. Vermietet wird zur ortsüblichen Miete. Die Mieterhaushalte erhalten Unterstützung in Form eines monatlichen Mietzuschusses, wenn ihr Einkommen die vorgegebenen Obergrenzen nicht überschreitet. Innerhalb des Bindungszeitraums dürfen die Wohnungen nur an Personen vermietet werden, die die Voraussetzungen des Programms erfüllen. Schmid: »Vielen ist gar nicht bewusst, dass sie unter die Mietwohnförderung fallen, weil etwa die Einkommensgrenze recht hoch angesetzt ist.«