Immobilien

Kostbarer Raum

Wenn Firmen dringend benötigte Fachkräfte für sich gewinnen wollen, spielt ein Standortfaktor in Oberbayern eine zentrale Rolle: bezahlbarer Wohnraum. Es gibt einige intelligente Konzepte, wie er geschaffen werden kann. ULRICH PFAFFENBERGER

Moderner Wohnungsbau, Obersendling, München
© ©cycologe - stock.adobe.com Neubaugebiet in München-Obersendling

Die dringend benötigte Chemikerin, der mühsam rekrutierte Maschinenschlosser – oberbayerische Unternehmen betreiben einen hohen Aufwand, um Fachkräfte zu gewinnen. Schließlich sind gut ausgebildete Mitarbeiter entscheidend für die Wettbewerbsfähigkeit. Immer häufiger schiebt sich jedoch vor den Beginn der gemeinsamen Arbeit am Firmenerfolg ein kritisches Hindernis: Wenn die Neuen im Team keinen bezahlbaren Wohnraum finden, verliert der neue Job für sie drastisch an Attraktivität.

Diese Situation beeinträchtigt die bayerischen Unternehmen stark. Laut der jüngsten BIHK-Konjunkturumfrage aus dem Frühjahr 2018 sehen bereits 64 Prozent der Firmeninhaber im Fachkräftemangel ein Geschäftsrisiko. Dabei geht es längst nicht mehr nur um den Zuzug von Fachkräften aus anderen Regionen. Es gilt ebenso, bereits gewonnene Fachkräfte mit ihren Familien zu halten. So sind Ideen gefragt, die diesen Engpass konstruktiv auflösen können.

Wohn- und Gewerberaum über dem Supermarkt

Beispiel Lidl: Die Einzelhandelskette siedelt sich bevorzugt dort an, wo sie sehr viele potenzielle Kunden erreichen kann. Das gelingt dem Unternehmen am ehesten im städtischen Umfeld. Aber dort sind Flächen kostbar, und eine großzügige Nutzung allein mit einem Supermarkt und dem dazugehörigen Parkplatz widerstrebt dem Ziel der Kommunen, den knappen Raum optimal zu nutzen. Lidl macht daraus eine Strategie und nutzt die Fläche über dem Markt und den Stellplätzen, um dort Wohn- und Gewerberaum zu errichten.

Wie sich neue Wohnungen klug schaffen lassen, kann man in Landsberg am Lech beobachten. Über viele Jahre hinweg blockierte dort eine Industrieruine eine attraktive Lage direkt gegenüber dem Park am Mutterturm, einem Wahrzeichen und beliebten Ausflugsziel der Kreisstadt. Jetzt entsteht unter dem Namen „Am Papierbach“ auf dem Gelände ein neues Quartier, das dem Bedarf der aufstrebenden Kommune im Westen Oberbayerns gerecht wird.

Michael Ehret, Geschäftsführer der verantwortlichen Entwicklungsgesellschaft Ehret + Klein Real Estate, hat eine genaue Vorstellung davon, was geschehen muss, damit echter Mehrwert für den Standort entsteht: „Es genügt nicht, verfallende Ruinen oder Brachen zu planieren und mit neuen Wohnobjekten zu bebauen“, sagt er. Wenn ein solches Projekt nachhaltig sein soll, brauche es einen ganzheitlichen Blick darauf, was alles bezahlbar sein soll: die Energie? Die Mobilität? Das Beschaffen des täglichen Bedarfs? die Gesundheit? Der Weg zur Arbeit und in die Freizeit?

Das Projekt in Landsberg am Lech berücksichtigt all diese Faktoren. „Sie zeigen von Anfang an, wie sich die eingesetzten Mittel für den Kauf einer Wohnung dort bezahlt machen“, sagt Ehret. „Die gleiche Renditeidee gilt übrigens auch für die Kommune und die örtlichen Arbeitgeber, die den Menschen ein verlässliches Angebot am Standort machen können.“

Begriff „sozial“ weiter fassen

Dass die Bezahlbarkeit direkt erkennbar sein muss, steht für Ehret außer Zweifel. Der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum und die sogenannte SoBoN, also die sozialgerechte Bodennutzung, seien untrennbar miteinander verbunden, findet er. „Was aus dieser Münchner Idee entstanden ist, ist für uns Projektentwickler heute der Maßstab, an dem wir uns messen lassen müssen, wenn wir solche Filetstücke wie Am Papierbach in die Hand nehmen“, so Ehret.

Dabei muss aus Sicht vieler Immobilienexperten der Begriff „sozial“ durchaus weit gefasst werden. Er darf sich nicht nur auf die sozial schwachen Schichten beziehen. Andreas Eisele, Vorsitzender des Ausschusses für Immobilienwirtschaft bei der IHK München und Oberbayern, sieht in Ballungsgebieten wie dem Großraum München zunehmend auch die Mittelschicht unter Druck, wenn es darum geht, bezahlbaren Wohnraum zu finden. „Diese Herausforderung wird vielfach übersehen“, so Eisele. „Ihre Lösung ist aber dringend – nicht zuletzt wegen der Fachkräftethematik in unseren Unternehmen.“

So wird verständlich, dass es nicht allein um das bloße Schaffen von Wohnraum geht. Es geht auch um die damit verbundene Infrastruktur, die erhalten, angepasst und vor allem betrieben sein will. „Dabei fassen wir nicht nur die Verkehrsinfrastruktur in den Blick“, merkt Susanne Kneißl-Heinevetter an, IHK-Referentin für Immobilienwirtschaft. „Insbesondere die Anpassung und der Betrieb der Sozialinfrastruktur – dazu zählen zum Beispiel Kitas, Kindergarten, Schulen, Vereine oder Pflegeeinrichtungen – sind wichtig für das soziale Miteinander und für die Akzeptanz des Wachstums in der Kommune.“

Nachverdichtung als einzige Option

Für Gemeinden, die sich auf ihrer eigenen Gemarkung nicht mehr ausdehnen können, ist das Ausweisen neuer Flächen für den Wohnungsbau unmöglich. Als einzige Option bleibt die Nachverdichtung bestehender Wohnbebauung – und die stößt bei den dort schon lebenden Einwohnern nicht immer auf Gegenliebe. Sie beklagen häufig den Verlust an Wohn- und Lebensqualität und stellen sich entsprechenden Vorhaben ihrer Kommunen entgegen. „Hier sind wir alle gefordert, bei der Sensibilisierung nicht lockerzulassen“, sagt Kraillings Bürgermeisterin Christine Borst (CSU). „Da ist nicht nur die einzelne Kommune gefragt, da müssen auch übergeordnete Behörden mitziehen.“