Berichte aus den Sitzungen des IHK-Immobilienausschusses
Der IHK-Ausschuss für Immobilienwirtschaft setzt sich aus hochrangigen Vertretern der oberbayerischen Immobilienwirtschaft zusammen. Schwerpunkt ist die Ausweitung des Angebotes an bezahlbarem Wohnraum und an Gewerbeflächen in Oberbayern. Die Expertise fließt zudem in Positionspapiere, Stellungnahmen, Politikgespräche, etc. ein.
Ein Jahr Corona-Pandemie – Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
Die Sitzung des IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft am 26.04.2021 fand pandemiebedingt als Videokonferenz statt. Als Einstimmung erläuterte Dr. Gunnar Gombert, (Jones Lang LaSalle) die Auswirkungen der Corona Pandemie auf den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt und prognostizierte die zukünftige Entwicklung.
Im Anschluss informierten Kathrin Vogels (Versicherungskammer Bayern), Christian Bretthauer (DV Immobilienmanagement), Manfred Ruhdorfer (Klaus Wohnbau GmbH), Mario Mühlbauer (Dr. Hanns Maier GmbH&Co.KG) und Dr. Marcus Lingel, (Merkur Privatbank KGaA) über die Lage in den einzelnen Assetklassen.
Dabei wurde deutlich:
- Die Zusammenarbeit mit Behörden gestaltet sich weiterhin schwierig.
- Auf den Baustellen sind geringe pandemiebedingte Einschränkungen erkennbar. Ein großes Problem stellen derzeit die steigenden Baukosten und der Mangel an Baustoffen dar.
- Derzeit ist kein Einbruch des Neukundengeschäftes bei Finanzierungen erkennbar.
- Wohnimmobilien gelten als Stabilitätsanker, die Risikobetrachtung bei Gewerbeimmobilien differiert zwischen den einzelnen Assetklassen erheblich.
- Der Wohnungsmarkt wurde durch das Mietenmoratorium in geringem Maße tangiert. Größere Auswirkungen sind bei Gewerbeimmobilien zu verzeichnen. Im Dialog zwischen Vermietern und Mietern konnten einvernehmlich Lösungen gefunden werden. Ziel war das Fortbestehen laufender Mietverhältnisse.
„Die Immobilienwirtschaft ist mit einem blauen Auge durch die Pandemie gekommen. Bestehende Herausforderungen wurden verstärkt. Ein Beispiel hierfür ist die Verödung der Innenstädte. Es ist dringend notwendig, jetzt insbesondere hier anzusetzen und Lösungen zur Belebung zu finden. Es bleibt also auch in der kommenden Wahlperiode viel zu tun.“ So Andreas Eisele, Vorsitzender IHK-Ausschuss Immobilienwirtschaft.
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) – Chancen und Risiken eines kommunalen Instruments zur Baulandmobilisierung
Die Sitzung des IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft am 19.10.2020 fand als Videokonferenz statt. Die Teilnehmer diskutierten mit Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk (Stadtbaurätin Landeshauptstadt München), Dagmar Wagner (Referentin Öffentlichkeitsarbeit, Medien und Information, Beauftragte für Ehrenamt und Politik im KV München, Hauptgeschäftsstelle Oberbayern, Bayerischer Bauernverband) sowie Ludger Esper (Leitung Stabstelle und Gesamtprojekt Heimat Hafner, Stadt Konstanz) die Chancen und Risiken des Instruments Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM). Als Beispiele wurden die Maßnahmen Wohngebiet Heimat Hafner (Konstanz) sowie die SEM Nord/Ost in München herangezogen.
Dabei wurde deutlich:
· Das Instrument Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist ein geeignetes Instrument zur
Baulandmobilisierung.
· Die Systematik einer SEM schafft Transparenz und Klarheit im Prozess für alle Beteiligten.
- Die Umsetzung erfordert eine intensive und regelmäßige Beteiligung der Betroffenen sowie eine
intensive Auseinandersetzung mit den Erfordernissen des Gebietes.
· Die Instrumente der SEM tragen schon zu einem frühen Zeitpunkt deutlich zu einer
nachvollziehbaren langfristigen und detaillierten Projektplanung bei.
· Zur Umsetzung einer SEM ist eine klare politische Mehrheit erforderlich.
Herr Kammerer (stv. Hauptgeschäftsführer, IHK für München und Oberbayern) erläutert die konjunkturelle Entwicklung der bayerischen Wirtschaft im Zeitraum Februar bis September 2020 und gibt einen Ausblick auf die kommenden Monate. Er informiert über die Aktivitäten der IHK für München und Oberbayern im Rahmen der Abwicklung der Programme Überbrückungshilfe 1 und 2, die IHK-Wahl 2021 und stellt die Handlungsempfehlungen für die Wirtschaftspolitik in der aktuellen Situation vor.
„Ich freue mich sehr über die wertvollen Erkenntnisse zum Einsatz einer SEM, die wir im Austausch mit Frau Prof. (Univ Florenz) Merk, Frau Wagner und Herrn Esper gewinnen durften. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erscheint als sinnvolles Instrument zur Mobilisierung insbesondere großer Flächen. Für eine erfolgreiche Umsetzung sind Transparenz und Offenheit insbesondere im Umgang zwischen Kommune und Grundstückseigentümern unvermeidbar. Mit Blick auf die Planungen zur SEM Nord-Ost bin ich gespannt, wie und vor allem wann ein Konsens zwischen den Beteiligten gefunden werden kann und besonders wie dieser aussehen wird. Wir werden die Entwicklung auf jeden Fall gespannt weiter verfolgen.“ resümiert Andreas Eisele, Vorsitzender IHK-Ausschuss für Immobilienwirtschaft.
Bis jetzt mit einem blauen Auge durch die Krise gekommen
Im Rahmen einer Videokonferenz am 18. März 2020 fand ein Austausch der Mitglieder und Gäste des IHK - Ausschusses für Immobilienwirtschaft zu den Folgen der Corona-Krise statt. Dabei wurden verschiedene Bereiche der Immobilienwirtschaft betrachtet.
Wesentliche Ergebnisse waren:
Es besteht weiterhin Nachfrage nach Gewerbe- wie Wohnimmobilien.
In der Assetklasse Wohnimmobilien sind - insbesondere in Ballungsräumen – höchstens marginale Preisanpassungen zu erwarten.
Bei Gewerbeimmobilien ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich: Büro- und Logistikimmobilien werden als weitestgehend stabil gesehen. Derzeit ist eine sinkende Nachfrage nach Großraumbüros und Co-Working Spaces erkennbar. Die Einflüsse der Digitalisierung auf den Büroflächenbedarf (bspw. durch Home Office) sind noch nicht absehbar. Hotels, Gastronomie und Einzelhandelsimmobilien (v. a. Shoppingcenter) gelten aufgrund ihrer starken Betroffenheit durch die Corona Krise als riskante Investitionsobjekte.
Verzögerungen entstehen derzeit häufig bei Baugenehmigungsprozessen. Ansprechpartner in Behörden sind oft nur schwer erreichbar, der Digitalisierungsgrad der Behörden ist oft gering.
Nachfrage nach Finanzierungen besteht nach wie vor. Die Finanzierung spekulativer Projekte wird schwieriger, je nach Risikobewertung wird beispielsweise ein höherer Eigenkapitaleinsatz gefordert.
Die Bautätigkeit verläuft weitestgehend nach Plan. Die Beschaffung von Materialien für den Innenausbau war zeitweise unterbrochen (Bsp. Italien).
Zwischen Vermietern und Mietern werden überwiegend Einzelfalllösungen gefunden, wie z. B. Stundungen der gesamten oder Teile der Miete, Mietenreduzierungen oder der Entfall einzelner Monatsmieten.
„Alles in allem sind wir bis jetzt mit einem blauen Auge durch die Krise gekommen. Die Folgen werden uns aber noch lange beschäftigen: bereits heute ist schon erkennbar, dass sich Nachfrageänderungen bei Büroimmobilien ergeben werden. Die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien - sowie Hotels - wird als riskant eingestuft. Es ist davon auszugehen, dass sich der stationäre Einzelhandel in vielen Fällen erhalten wird, Online-Präsenzen werden aber unabdingbar.“ resümiert Andreas Eisele, Vorsitzender IHK - Ausschuss für Immobilienwirtschaft.
Sitzung des IHK-Ausschusses für Immobilienwirtschaft am 18. November 2019
Perspektiven für Einzelhandelsimmobilien verbessern
Am 18.11.2019 fand die Sitzung des IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft in den Räumen des IHK-Stammhauses statt.
Die Auswirkungen von Zentrenkonzepten auf die Entwicklung des Immobilienmarktes sowie das IHK-Diskussionspapier innovative und nachhaltige Mobilität im Großraum München 2030 waren die Schwerpunkte der Sitzung.
Torsten Brune (Abteilungsleiter Räumliche Entwicklungsplanung, Flächennutzungsplanung der Landeshauptstadt München) und Markus Wotruba (Leiter Standortforschung München, BBE Handelsberatung GmbH) referierten zum Thema Auswirkungen von Zentrenkonzepten auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. Herr Brune stellte den Hintergrund, Ziele und Leitlinien des Zentrenkonzeptes der Landeshauptstadt München vor. Herr Wotruba bewertete bestehende Zentrenkonzepte. Er wies darauf hin, dass die Auswirkungen des Online-Handels auf die Entwicklung des stationären Einzelhandels sowie auf den Immobilienmarkt in Zentrenkonzepten meist keine Berücksichtigung finden. Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK-Immobilienausschusses: „Die Situation des stationären Einzelhandels wird immer unsicherer. Der stationäre Einzelhandel wird im Vergleich zum Onlinehandel zunehmend reglementiert. Beispiele hierfür sind strenge Ladenöffnungszeiten oder Auflagen, die Flächenausweitungen nicht zulassen. Die derzeit nur schwer prognostizierbare Entwicklung des stationären Handels sowie die Zukunft des Onlinehandels stellt Projektentwickler vor neue Herausforderungen. Es ist dringend notwendig, hier gegenzusteuern.“
Dr. Tina Emslander, IHK-Abteilungsleiterin Standort, Mobilität und Umwelt, präsentierte das IHK-Diskussionspapier innovative und nachhaltige Mobilität im Großraum München. Aufgrund des zu erwartenden massiv ansteigenden Verkehrsaufkommens bis 2030 ist es notwendig, bereits jetzt die richtigen Maßnahmen zu ergreifen. Die Inhalte wurden bereits in verschiedenen Ausschüssen diskutiert. Das Papier wird am 04.12.2019 der IHK-Vollversammlung zur Entscheidung vorgelegt. Andreas Eisele: „Die vorgestellten Überlegungen zur Bepreisung des Verkehrs sind sinnvoll und notwendig.“
Susanne Kneißl-Heinevetter, IHK-Referentin Immobilienwirtschaft, stellt den neu erschienenen Gewerbeimmobilienmarktbericht 2019 vor. Seit Mitte Oktober 2019 ist der aktuelle IHK-Gewerbeimmobilienmarktbericht für den Raum Südbayern verfügbar. Untersucht wurden die Entwicklungen und Trends in den Marktsegmenten Büro-/Einzelhandels- sowie Produktions-/Lager-/Logistikimmobilien. Nähere Informationen unterihk-muenchen.de/gewerbeimmobilienmarkt.
Eckpunktepapier "Bauland mobilisieren" verabschiedet
Die Sitzung des IHK-Ausschusses Immobilienwirtschaft fand in den Geschäftsräumen der Versicherungskammer Bayern statt. Gastgeber, Herr Bernd Wegener, stellte sein Unternehmen vor.
Die neue Stellplatzsatzung der Stadt Garching sowie die Verabschiedung des Eckpunktepapiers „Bauland mobilisieren“ waren die Schwerpunkte der Sitzung des Ausschusses für Immobilienwirtschaft vom 14.01.2019. Stellplatzsatzungen gehören zu einem der umstrittensten Themen in Kommunen. In ihnen spiegeln sich Infrastrukturpolitik, Mobilitätsansätze und grundsätzliche Fragen des Wohnen, Arbeiten und Lebens wider.
Die stellv. Geschäftsbereichsleiterin Bauen und Umwelt, Fachbereichsleiterin Bauverwaltung der Stadt Garching Annette Knott erläuterte die Inhalte der seit November 2018 geltenden Stellplatzsatzung der Stadt Garching. Die Verknüpfung der Stellplatzanforderungen mit einem Mobilitätskonzept sowie die Berechnung der Stellplatzanzahl nach der Wohnfläche sind die wesentlichen Neuerungen. Die Änderungen des Mobilitätsverhaltens werden immer mehr spürbar – das hat Auswirkungen auf den Stellplatzbedarf bei Wohn- und Gewerbeprojekten. Die Notwendigkeit einer geänderten Verkehrspolitik wurde ebenfalls thematisiert. Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK-Ausschusses für Immobilienwirtschaft, betont die Notwendigkeit unterschiedliche Mobilitätskonzepte zu diskutieren: „Kommunale Stellplatzanforderungen werden zunehmend zu Kostentreibern bei der Schaffung von Wohn- und Gewerberaum. Mit ihrer neuen Stellplatzsatzung reagiert die Stadt Garching auf die deutlich erkennbaren Änderungen im Mobilitätsverhalten. Wir werden die weitere Entwicklung mitverfolgen, damit man sich auch an anderen Orten an diesen Praxisbeispielen orientieren kann.“
Darüber hinaus wurde das Eckpunktepapier „Bauland mobilisieren“ verabschiedet. Im Kern unterstreicht es die Notwendigkeit zur Ausweitung des Angebots an Wohn- und Gewerberaum durch Mobilisierung von Bauland. Es enthält Ansätze zur Baulandmobilisierung. „Wir brauchen mehr Wohn- und Gewerberaum. Ohne ausreichend Flächen kann weder Wohn-, noch Gewerberaum entstehen. Mit unserem Eckpunktepapier möchten wir einen Beitrag zur Baulandmobilisierung leisten.“, so Eisele.
Eisele: „Bestehende Instrumente nutzen, Änderungen des BauGB vermeiden“
Im Fokus der Sitzung des IHK-Ausschusses für Immobilienwirtschaft vom 15.10.2018 stand die Baulandmobilisierung. Als Experten diskutierten Herr Peter Götz, Ehrenvorsitzender der Arbeitsgruppe Kommunalpolitik und kommunalpolitischer Sprecher der CDU/CSU Bundestagsfraktion, President of the Advisory Council of the Global Parliamentarians on Habitat und Herr Peter Rixner, Mitherausgeber und Autor des Praxiskommentars BauGB/BauNVO, Fachanwalt für Verwaltungsrecht (Zirngibl Rechtsanwälte Partnerschaft MbB), mit den Teilnehmern.
Die Mobilisierung von Bauland ist der Schlüssel für mehr bezahlbaren Wohnraum. Derzeit werden in diesem Zusammenhang verschiedene Ansätze diskutiert. Im Rahmen des Großen Wohnungsgipfels der Bundesregierung vom 21. September 2018 beispielsweise wurde Anpassungen des BauGB in Aussicht gestellt. Schwerpunkt der Sitzung war die Analyse dieser Vorhaben sowie die Diskussion der Vor- und Nachteile bestehender Instrumente.
Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK-Ausschusses für Immobilienwirtschaft, zum Sitzungsverlauf: „Es freut mich sehr, dass wir Herrn Götz und Herrn Rixner als Referenten für unsere Ausschusssitzung gewinnen konnten. Beide beschäftigen sich seit vielen Jahren mit der Mobilisierung von Bauland. Aufgrund dieses reichen Erfahrungsschatzes können wir aus der Sitzung wertvolle Impulse und Anregungen mitnehmen, die wir für unsere weitere Ausschussarbeit nutzen werden.“
Eisele: „Die Notwendigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist in der Politik angekommen!“
Zum Austausch mit Staatssekretär Josef Zellmeier (Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr) und Dr. Kurt Gribl (Verhandlungsführer CSU zur Verhandlung des Koalitionsvertrages, Oberbürgermeister Stadt Augsburg) traf sich der IHK-Ausschuss für Immobilienwirtschaft im Bayerischen Landtag.
Im Zentrum der Diskussion standen der Werkzeugkasten für mehr bezahlbaren Wohnraum der Bayerischen Staatsregierung sowie die bundespolitischen Ansätze, die im Rahmen des Koalitionsvertrages zwischen CDU/CSU und SPD vereinbart wurden. Zudem wurde der Stand der Umsetzung erläutert. Diskussionsschwerpunkte waren die Themen Grundstücksmobilisierung, wirtschaftliches Bauen und Genehmigungsverfahren. Die Sitzungsteilnehmer wiesen darauf hin, dass insbesondere vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels der Ausbau des Angebots an bezahlbarem Wohnraum für die Mittelschicht vorangetrieben werden muss.
Andreas Eisele, Vorsitzender des IHK-Ausschusses für Immobilienwirtschaft, zeigte sich sehr erfreut vom Sitzungsverlauf: „Die Notwendigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist in der Politik angekommen. Besonders erfreulich ist, dass sich viele Forderungen aus unserem Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ sowohl im Werkzeugkasten für mehr bezahlbaren Wohnraum, als auch im Koalitionsvertrag wiederfinden. Wir sind sehr stolz darauf, dass wir Herrn Oberbürgermeister Dr. Gribl und Herrn Staatssekretär Zellmeier als Referenten gewinnen und uns mit ihnen austauschen konnten.“
Ausschuss für Immobilienwirtschaft diskutiert mit MdLs zum Thema Ausbau des Angebots an bezahlbarem Wohnraum
Die MdLs Walter Nussel (Beauftragter der Staatsregierung für Bürokratieabbau) und Eberhard Rotter (Leiter der Arbeitsgruppe Verkehr, Wohnen und Städtebau) (beide CSU) diskutierten ausführlich mit den Sitzungsteilnehmern zum Thema „Ausbau des Angebots an bezahlbarem Wohnraum“.
„Die Diskussion mit Herrn Rotter und Herrn Nussel hat uns wertvolle Impulse zur Weiterentwicklung unseres Arbeitspapieres 'Wachstum in Oberbayern langfristig sichern' geliefert. Wir freuen uns über den intensiven Austausch!“ so Andreas Eisele, Vorsitzender des Ausschusses für Immobilienwirtschaft.
Ausschuss für Immobilienwirtschaft diskutiert mit MdBs die Lösungsansätze aus dem Arbeitspapier "Wachstum in Oberbayern langfristig sichern"
Das Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ wurde im März 2017 durch die Vollversammlung verabschiedet. Nun werden die Lösungsansätze zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum vorgestellt und mit den Stakeholdern – insbesondere mit Vertretern aus Bundes-, Landes- und Kommunalpolitik – diskutiert und weiterentwickelt. „Wir freuen uns sehr, dass unser Arbeitspapier in der bestehenden Fassung bereits auf großes Interesse stößt und positive Resonanz hervorruft. Wir sehen es als Beginn eines Prozesses. Dieser soll in den nächsten Jahren im Dialog mit den relevanten Zielgruppen fortgeführt werden.“ so Andreas Eisele, Vorsitzender IHK - Ausschuss für Immobilienwirtschaft.
Ziel der Exkursion des Ausschusses für Immobilienwirtschaft nach Berlin war der Austausch mit Mitgliedern des Bundestages zu den erarbeiteten Lösungsansätzen und die Besichtigung von Best – Practice Beispielen. Neben den Ausschussmitgliedern waren auch Vertreter der Stadt München unter den Teilnehmern.
Mit den MdBs Frau Dr. Antje Weisgerber (CDU/CSU - Fraktion, Obfrau des Ausschusses für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit) und Herrn Dr. Georg Nüßlein (stv. Vorsitzender CDU/CSU – Bundestagsfraktion) sowie Frau Claudia Tausend (SPD - Fraktion), Frau Ulli Nissen (SPD - Fraktion) und Herrn Ewald Schurer (SPD - Fraktion) wurden Möglichkeiten zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum diskutiert. Die Resonanz auf das Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ war durchweg positiv.
Außerdem stand die Besichtigung der Best - Practice Beispiele Technologiepark Berlin Adlershof und der WerkBundStadt Berlin auf dem Programm.
„Die Exkursion nach Berlin war ein voller Erfolg. Wir freuen uns sehr über die wertvollen Impulse und Anregungen, die wir durch die Gespräche mit den Mitgliedern des Bundestages aus CDU/CSU - und SPD - Fraktion gewinnen konnten. Der effektive Umgang mit der Ressource Bauland steht im Mittelpunkt unserer Lösungsansätze zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Der Technologiepark Adlershof und die WerkBundStadtBerlin zeigen deutlich, wie ganzheitliche, innovative Projekte aussehen können. Wir haben viele Ideen zur Weiterentwicklung unserer Ansätze mitnehmen können.“ Peter Kammerer, stv. Hauptgeschäftsführer.
Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“ diskutiert und abgestimmt.
Schwerpunkt der Sitzung des Ausschusses für Immobilienwirtschaft am 16. Januar 2017 war die Diskussion und Abstimmung des Arbeitspapieres „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“. „Bezahlbarer Wohnraum und Flächen zur Expansion und Ansiedlung von Gewerbe sind am Standort München kaum vorhanden. Viele Unternehmen beklagen diese Situation und befürchten negative Auswirkungen für die Entwicklung ihres Unternehmens und langfristig auch für den Standort. Wir sind jedoch mit unserem Ausschuss auf einem guten Weg konstruktive Lösungen aufzuzeigen.“ Andreas Eisele, Vorsitzender des Ausschusses für Immobilienwirtschaft.
Aufgrund der aktuellen politischen Diskussion im Rahmen der kommenden Wahlen werden aufbauend auf diesem Papier weitere themenspezifische Positionen und Stellungnahmen verfasst. Diese sollen in enger Abstimmung mit den IHK- Regionalausschüssen und betroffenen Fachausschüssen erarbeitet werden.
Das Arbeitspapier wurde in der Sitzung des Präsidiums im Februar 2017 diskutiert und ist hier zum zum Download verfügbar: Arbeitspapier „Wachstum in Oberbayern langfristig sichern“
Andreas Eisele zum Vorsitzenden gewählt
Bei der konstituierenden Sitzung des Immobilienausschusses am 08. November 2016 wurde von den Ausschussmitgliedern Andreas Roland Eisele, Eisele Real Estate GmbH, einstimmig zum Vorsitzenden und Artur Riedl, Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt.
Anschließend wurde in einer Rückschau ein Überblick über die Themen der vergangenen eineinhalb Jahre gegeben sowie zukünftige Maßnahmen besprochen. Aktuell steht das Grundsatzpapier Immobilienwirtschaft oben auf der Agenda. Weitere Themen sollen die Zukunft der Immobilienbranche, die Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum und Gewerbeflächen und die Einflussnahme auf geplante gesetzliche Änderungen sein.
Abschließend wurde ein Exkurs des Immobilienausschusses nach Berlin, einer sehr zukunftsfähigen Region, vorgeschlagen und geplant.